商场开业前物业筹备工作指引.ppt.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * 商场开业前物业筹备工作指引 * 1.0 商管物业部与商场物业部职责对照 序号 工作内容 商场物业部 商管物业部 备 注 1 前期的商场安装工程施工进度的跟进和工程 缺陷的整改 负责执行 提供技术支持 工程缺陷格式 详见附件01 2 商场的年度预算的制定 负责执行 提供支持 预算指引 详见附件02 3 制定各种收费标准并呈报管理层审批 负责执行 协调 收费一览表 详见附件03 4 制定商场营运管理规章制度 负责执行 提供支持 5 组织实施各种采购招投标 负责执行 参与和监督 参见后续 标题10.0外包服务 6 制定租户手册和装修手册 负责执行 提供样本 指导修改 详见附件04 和附件05 7 物业部人员招聘和培训 负责执行 参与和指导 详见附件06 8 仓库建立和管理制度 负责执行 提供标准 详见附件07 9 公共区域和租户区域的移交 负责执行 提供支持 详见附件08 10 租户铺位装修管理和验收 负责执行 提供支持 详见附件09 * 1.0 商管物业部与商场物业部职责对照 序号 工作内容 商场物业部 商管物业部 备注 11 日常商场运营管理和提供客户服务 负责执行 内 审 详见附件10 12 外包合同监督和管理 负责执行 内 审 详见附件10 13 商场运行和维护保养 负责执行 技术支持与内审 详见附件10 14 提高营运效率,降低营运成本 负责执行 技术支持 15 建立突发事件的预警和处理流程 负责执行 技术支持 详见附件11 16 工程改造和大额采购的招标管理 负责执行 技术支持和参与 详见附件12 17 修定集团物业管理标准操作手册 提供支持 负责执行 * 2.0 物业管理成本预算 注：每年商管物业部编制“预算指引”发给各项目，作为编制预算的参考，详见附件02 能 源 电费 水费 燃气/燃料费 维护保养 保洁费用 保安费用 中央空调费用 电力系统费用 消防系统费用 电梯/扶梯费用 排污系统费用 建筑物维护费用 垃圾清运费用 四害消杀费用 绿化维护费用 停车场费用 保险费用 其它费用 资本性费用 * 3.0 物管人员招聘与入职 人员招聘 物业经理在开业前六个月到位； 工程师在开业前4至5个月到位（根据现场情况确定）； 编制物业部人员入职计划。 注：“入职计划”详见附件06 * 4.0 物业后勤用房 后勤用房名称 外包保安办公室 外包保安更衣室/休息室 外包保洁办公室 外包保洁更衣室/休息室 保洁普通仓库 保洁药剂仓库 工程加工间 工程仓库 工程油漆仓库 市场部仓库 员工用餐区 收银员更衣室 后勤用房位置确定要求 不得占用租赁面积 尽量在地下室或屋面 工程危废仓库 清洁危废仓库 注：后勤用房标准参照《物业后勤用房标准》执行，详见附件13。 * 5.0 物业前期介入（设施设备调查与熟悉） 调查、熟悉商场物业 最新的施工图 商场机电设备的技术参数 业态分布图纸 租户区域、公共区域交楼标准 工程缺陷及需改进工程建议 工程缺陷 需改进工程建议 注：交楼标准，详见附件14。 * 6.0 机电设施设备交接计划 交楼计划（详见PCG报告机电系统交接计划） 机电系统交接计划（共分为8大类） 楼层区域交接计划（按项目楼层分类） 图纸资料交接与培训计划（共分为8大类） 租户铺位交接（交楼标准由总部提供） 注：机电设施设备交接计划，详见附件08。 * 7.0 商场物业和相关资料的移交与接管流程 总包 商场团队 开始 主要资料： 1、行政管理文件 2、工程文件 1) 项目基本资料 2) 设计基础材料 3) 工程管理文件 4) 施工文件 5) 竣工验收文件 6) 工程合同及三算表 依据《交接书》 接收资料 项目部 图纸/资料交接流程 主要资料： 1、行政管理文件 2、工程文件 1) 项目基本资料 2) 设计基础材料 3) 工程管理文件 4) 施工文件 5) 竣工验收文件 6) 工程合同及三算表 注：《交接书》，详见附件15。 * 7.0 商场物业和相关资料的移交与接管流程 工程/机电系统交接流程 No Yes 协调和组织 验收检查的执行 工程承包单位 商场团队 项目部 开始 维保期结束前组织 再次联合验收 更新最终缺陷单 传递项目部 缺陷单传递 项目部 缺陷单传递 承包单位 承包单位 缺陷整改 跟踪承包单位 缺陷整改 缺陷整改 验收 接管 * 8.0 法律法规和内部规章制度 收集与商场营运相关的法律法规（含国家和地方） 物业管理条例、收费管理办法 用电、用水、用气相