河北唐山房地产市场研究报告（101页）.pptVIP

结 论 产品布局图 花园洋房 香 格 里 拉 酒 店 景观 唐山金融中心 荣泰园 学院路未通 小 学 幼 儿园 2 3 1 商业单体 售楼部 商业单体 商业单体、底商、商街共4万㎡ 三 层 底 商 三 层 底 商 二 层 底 商 SOHO 4.5万㎡ 景观 高层 大 门 二 层 底 商 现金流高层 车行 出口 车行 入口 高层 花园洋房 企业会所 企业会所 一、售楼处设置在与香格里拉酒店相对的位置，且与万科售楼处形成犄角之势。售楼处做成商业独栋形式，建议三层（3000平方米左右），（前期一层可挑空为9米，后期销售可隔为两层）；为以后销售预备可做餐饮条件。同时在售楼处两侧可再设置上两三栋商业单体独栋，每栋面积控制在1500平方米左右。 二、在西北角地块设置SOHO和高层，主打小户型，降低刚需人群入住凤凰新城的门槛。同时也需做底商。 三、考虑到该区域旺盛的消费力，底商裙房在大里路和长虹道可设置三层，在项目北 段朝阳道设置两层 产品布局的思考 四、由于周边集中商业众多，因此不建议做集中商业。 五，在小区内部南北规划路两侧设置企业会所产品，体量控制在2万平方米以内，套均面积控制在500平方米以内，以总价400——500万元为主力价格。 六，总的设计原则：尽可能扩大底商和商街的体量；减少SOHO的体量，SOHO能排一栋则尽量排一栋，减少占地面积；尽可能扩大花园洋房体量（9层以下即可）；控制企业会所的体量，只在内部南北规划路两侧排布。 产品布局的思考 产品 建筑面积（万㎡） 单价(元/㎡） 销售额（亿） 底商 4 15000 6 公寓 4.5 7000（含600精装） 3.15 企业会所 1.24 15000 1.86 现金流产品 16 7000 11.2 花园洋房（9层以下） 5 12000 6 高端产品 16.31 8000 13.05 地下室 2.36 2000 0.472 可售车位 1464+566（个） 10万/个 2.03 地上可售建面 47.05 地上不可售 0.4860（公共配套）+1.15（小学） 地上建面 48.68 总销额 43.76 毛利润 净利润 毛利率 净利率 * * * * * * * * * * * * * * * * * * 金隅乐府 1、350米景观大道，总宽40米。 7000株原生成树，入园即享十年浓荫。 2、美国比尔盖茨御用智能系统，用手上的iPad即可一键控制灯光电器； 3、德国顶级中央热水系统，5秒即出热水，大容量同时满足家庭成员的热水需求； 4、瑞士一线新风系统，2小时一次置换室内空气，给您舒适健康的居家环境； 5、法国的净、软水系统，带给您超欧盟标准的纯净直饮水 6、格力中央分户式空调系统 万科 金域蓝湾 1、泰式风情园林 实景呈现 2、阳光宣言 3、户户可观河景 1、先有实景园林，再卖房 2、一定面积的水系的普遍运用 3、人车分流、全地下停车 4、单元门挑空大堂彰显身份 5、智能化安防系统普遍应用 6、一、二层普遍运用干挂石材 7、层高普遍为3米 8、户型均有一定的赠送面积，如露台、飘窗 唐山竞争项目卖点共同分析 除了以上竞争项目共同卖点外，建议我项目增加以下卖点： 1、类别墅、合院、空中花园等创新户型的大量运用 2、可视对讲与小区入口、单元门入口、地下车库入口相联系， 形成三重安防系统 3、新风系统 4、地下车库入户大堂 5、建筑庄重大气，体现高端气质 6、文化符号在小品景观中的大量运用 我项目建议卖点 小品景观的应用 唐太宗率文武百官东征至唐山 唐太宗的曹皇妃病逝于唐山 附件1 唐山重点项目具体卖点展示 嘉里 雅颂居 豪华会所 阅览室 商务中心 儿童乐园 棋牌室 乒乓球室 英式桌球室 KTV室 迷你电影院 健身房 池畔谁把 室内恒温泳池 水疗池 唐城壹零壹 坡地实景园林 园林之一：社区与园林——园林与公园式居住的生活主张。 在钻石般的地段打造绿色贵族城堡，园林总占地17万㎡。园林内岛中岛、园中 园，湖区、山地水体景观带、下沉式水景花园、林荫广场、小尺度园林星罗密布。 园林之二：组团景观——世界级景观，一园浓缩四大世界园林精髓。 维多利亚花园打造精致型园林；凡尔赛宫苑85—125米超大楼间距，营造大型生态绿洲；波波利庄园，南北带状水系形成有收有放的情趣园林；格伦溪谷在中心岛上打造中央别墅区。 园林之三：水系——关于灵动和飘逸的景观哲学。 有近5千㎡的大型静水湖面，有落差近5米的湍急瀑布，有溪流，有旱喷，有涌泉，有跌水。自然式驳岸，先进净化系统保证流动和净化。 园林之五：园艺——师法自然，