“剩 余”法评估土地价格的实际应用及示例.doc

剩余法评估土地价格 的实际应用及示例比较 （终稿） 苏爱锋 烟台卫正地产评估有限公司 二○○七年十一月二十二日  剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较 受烟台市土地资产经营中心委托，将剩余法评估土地价格的相关理论和具体应用实例综合如下： 一、剩余法的基本理论 根据《城镇土地估价规程》，剩余法作为一种主要的土地评估方法，其基本理论及应用要求如下： 1、基本公式 V=A-B-C 式中：V——待估土地价格； A——开发完成后的土地总价值或房地产总价值； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。 2、工作程序 ⑴调查待估宗地的基本情况； ⑵确定待估宗地的最有效利用方式； ⑶估计开发建设周期和投资进度安排； ⑷估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值； ⑸估算开发成本和开发商合理利润； ⑹确定待估宗地的土地价格。 3、估算开发完成后的不动产价值 必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。 4、确定开发周期和投资进度安排 应当参照类似不动产的开发过程进行确定。 5、确定开发成本 开发成本是项目开发周期建设期间所发生的一切费用的总和。在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。 6、计算利息 地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。 在实际评估工作中，也可以把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。 折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。 7、计算利润 开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。 二、剩余法在中心评估具体应用中的设定条件 1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格比较确定后按照年8%的上涨速度确定。 2、开发周期自基准日确定为三年，开发成本假设按3年40%、30%、30%的比例每年内均匀投入。 3、销售周期自基准日起确定为四年，第一年按销售面积的20%确定，第二年按销售面积的30%确定，第三年按销售面积的30%确定，第四年按销售面积的20%确定，每年中假设均匀销售。 4、开发利润按照全部预付资本的一定比例计算。 5、销售税费中的营业税及附加不属预付资本，是在销售完成后上缴，因此该部分不计算利润，销售中的费用如广告费等应计算利润。 三、具体应用实例 实例一： 评估土地面积133333平方米，规划建筑面积200000平方米，其中商服面积4万平方米，住宅面积16万平方米，1600个车库，建筑面积假设全部为可销售面积，假设按全部小高层建设，建设成本按照1200元/平方米，现在市场平均售价为商业6000元/平方米，住宅5000元/平方米，车库3000元/平方米。 ㈠按照新方案和新方法以折现方式计算： 1、预计开发完成后不动产总价×20%×（1+8%）0.5÷（1+7.65%）0.5 +118400×30%×（1+8%）1.5÷（1+7.65%）1.5 +118400×30%×（1+8%）2.5÷（1+7.65%）2.5 +118400×20%×（1+8%）3.5÷（1+7.65%）3.5 =119171.81万元2、建筑物开发成本 序号 项目 收费基数 费用单价或比例 费用（万元） 土地费用 1 地价 　 　 地价 2 土地契税 地价 3% 地价×3% 小计 　 　 　 　 地价×1.03 前期费用 1 场地“三通一平”费 建筑面积 10 200 2 土地测量定界费 用地面积 2 26.67 3 规划设计费 建筑面积 10 200 4 规划技术服务费 建筑面积公建2.9元，住宅2元 2 43.6 1.8 24 5 施工图设计费 建筑面积 10 200 6 施工图审查费 施工图设计费 12% 24 7 质量监督费 建安造价 0.07% 20.83 8 监理费 建安造价 1% 297.6 9 工程招投标等相关费用 建安造价 1% 297.6 小计 　 　 　 　 1334.3 建筑成本 1 房屋 建筑面积 1200 24000 　 2 车库 建筑面积 1200 5760 小计 　 　 　 　 29760 其他工程费用 1 基础设施配套费 建筑面积 253 5060 2 防空地下室易地建设费 建筑面积 25 500 3 散装水泥专项基金 建筑面积 2 40 4 劳保费 建安造价 2.60% 773.76 5 新型墙体保证金 建筑面积