第八章第七节投资组合技术与“剩 余”技术.ppt

【例】 某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。试计算该宗房地产的价值。 【解】该宗房地产的价值计算如下： 该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值 =260+200=460(万元) 2.建筑物剩余技术 土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。 直接资本化法的建筑物剩余技术的公式为: 3.自有资金剩余技术 自有资金剩余技术是在已知抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术 自有资金剩余技术是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就得到自有资金权益价值。 直接资本化法的自有资金剩余技术的公式为： 式中:VE--自有资金权益价值； A0--房地产净收益； VM--抵押贷款金额； RM--抵押贷款常数； RE--自有资金资本化率。 4.抵押货款剩余技术 抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。 抵押贷款剩余技术是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。 直接资本化法的抵押贷款剩余技术的公式为： 在正常情况下，抵押贷款剩余技术不适用于对已设立其他抵押的房地产进行估价，因为这时剩余的现金流量不完全归自有资金投资者所有，它还必须先偿还原有抵押贷款的债务。 第六节 投资组合和剩余技术 一、投资组合技术 1.土地与建筑物的组合 综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。 在评估土地与建筑物合成体的价值时，应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率将其资本化。 土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。 建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。 综合资本化率(R0)、土地资本化率(RL)、建筑物资本化率(RB)三者的关系(1) 式中： VL--土地价值 VB--建筑物价值 R0=L×RL+B×RB R0=L×RL+(1-L)RB R0=(1-B)RL+B×RB 式中： L--土地价值占房地价值的比率。 B--建筑物价值占房地价值的比率。 L+B=100%。 综合资本化率(R0)、土地资本化率(RL)、建筑物资本化率(RB)三者 的关系(2) 【例】某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。求综合资本化率。 【解】综合资本化率计算如下： R0=L×RL+B×RB =40%×6%+60%×8% =7.2% 2.抵押贷款与自有资金的组合 购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分为自有资金(或称权益资本)。 贷款者(如贷款银行)要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。 综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即： R0=M×RM+(1－M)RE 式中： R0——综合资本化率； M——贷款价值比率，贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%-90%； RM——抵押贷款常数； RE——自有资金资本化率。 抵押贷款常数的计算公式为:贷款常数为年偿还额与抵押贷款金额的比率。 式中: RM--抵押贷款常数； YM--抵押贷款报酬率即抵押贷款利率(i)； n--抵押贷款期限。 【例】 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额本息偿还，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%。试计算综合资本化率。 【解】综合资本化率计算如下： R0=M×RM+(1-M)RE =70%×8.60%+(1-70%)×12% =9.62% 【例】 某宗房地产的年净收益