第六章“剩 余”法.ppt

第五章 剩余法 基本要求： 1、了解：剩余法的应用领域。 2、熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。 3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。 难点及重点： 1．剩余法相关概念和理论的理解掌握； 2．剩余法中相关费用的求取及土地价格的计算。 第一节 剩余法概述 一、剩余法概念 又称假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 二、剩余法原理 它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。 三、特点及适用范围 （一）特点 剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定： Ａ、土地最佳利用方式 Ｂ、开发完成后的不动产售价 Ｃ、土地开发费用和正常利润 （二）、适用范围 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如: 待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。 对于尚未明确的规划设计条件的待开发房地产，难以采用剩余法估价。 A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估 除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面： （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 (2) 确定具体开发项目的预期利润（3） 确定开发项目中的最高控制成本费用 第二节　 剩余法的基本公式　 一、利用剩余法评估土地价格的基本公式 V=A-(B+C) 式中： V—购置开发场地的价格； A—总开发价值或开发完成后的不动产资本价值； B—整个开发项目的开发成本； C—开发商合理利润。 二、根据估价对象细化的公式 1、求生地价格公式 所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。 二、 按估价对象细化的公式 ?求生地价值的公式 适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担的税费 适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费 2、求毛地价值的公式 谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费 适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费  3、求熟地价值的公式 所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费 剩余法的基本公式 具体应减去的项目，掌握的基本原则是： 得到估价对象之后—开发完成需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。 已投入的不应扣除 一是要把握待开发房地产在开发前后的状况 二是要把握开发后的房地产经营方式 未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售(包括预售)、出租、营业、自用。 第三节 剩余法的估价步骤与方法 一、估价步骤 （1） 查清待估宗地的基本情况； （2）?确定土地的最佳开发利用方式； （3）?估计开发完成后的不动产总价； （4）?估计开发成本； （5）?利息的计算； （6）?开发商利润的计算； （7）?土地价格的计算。 二、查清待估宗地的基本情况 1．调查土地位置：所在城市的类型、区域的性质、土地具体坐落； 2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完善度，为估算建筑费用提供依据； 3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制