北京富海大厦（写字楼项目投资分析报告）.docVIP

第一部份 基础介绍篇  一、项目位置图 本项目所在区域位于中关村大柳树西侧，靠近学院南路，往西800米到中关村南大街，距西直门地铁车站不到2公里，往北1.5公里到北三环联想桥。 （图1-1）  二、建筑体基本情况表 富海中心项目一期工程占地约3.12万平米，总建筑面积约16万平米，由两栋公寓和两栋写字楼组成。本次推荐的一号写字楼在本项目的东南位置，东侧紧邻目前正在积极拓宽改造的大柳树路，西侧是本项目两栋公寓，目前已售完。 项目名称 富海中心1号写字楼 地理位置 海淀大柳树路17号 建设单位 北京城建投资发展股份有限公司 设计单位 中国建筑设计研究院 规划用地性质 写字楼 建筑层数 地上17层，地下3层； 总建筑面积 43502.74平方米； 可销售面积 32733.67 平方米 开竣工时间 2002年4月——2004年10月； 建筑控制高度 60米 绿地率 34.94% （表1-1）  三、道路交通情况表 目前，项目周边道路交通正处于拓宽改建之中，未来的交通条件看好。从本项目周边近期规划来看，清华南路的拓宽开通将带动本项目周边商业地产的发展，在东路周边形成带状发展趋势，最终借助中关村南大街、北三环和西直门的交通便利性，形成一个小的商业聚集带。 大慧寺路 大慧寺路位于本项目地块的南侧，是项目连接中关村南大街的主要通道。 学院南路 学院南路西起西三环，东到德外大街，同北三环、北四环、西直门外大街一样承载着连接中关村商务区与商务区东部交通的重任，学院南路位于本项目所在地块北侧，也是外界人流进入项目区域的重要道路之一。目前北京公交规划委员会正大力加强对该道路以及其沿线的改造。 中关村南大街 中关村南大街南接西直门外大街，北连中关村大街、中关村北大街，贯穿中关村区域，是北京市西部地区重要的城市道路，同时也是中关村区域与西直门地区联系的重要通路，交通极为便利。 大柳树路 改造后的大柳树路同高粱桥斜街、中关村东路更顺畅的连为一体，成为贯穿西区的一条纵轴，连接了西直门、中关村两大未来商圈，同时与规划中的海淀商务主轴中关村大街及海淀主要商圈当代——双安商圈相连接，由此成为海淀区各主要商圈的影响和辐射区域。 （表1-2）  四、建筑实景（效果）图 （图1-2）  五、楼层标准平面图 （图1-3）  六、楼内主要配套清单 主要配套设施 首层设商务中心和邮电服务中心。 设两个可供500人同时用餐厅的员工餐厅。 设24小时热水系统和管道直饮水系统。 设会所、包括游泳池、健身房等。 设大、中型会议室及豪华接待室、谈判室。 设单元式中央空调和新风系统。 超5A级楼宇智能化系统配置。采用结构化综合布线系统（PDS），可以支持高速率（主干千兆）数据传输，带宽可随意申请，可设置光纤到桌面。 设电话模块局，电话可任意申请，实现全面的电信解决方案，另设有无线通信防屏蔽系统，实现手机信号的无障碍传输。 设大型地下机械式停车库，提供足够车位。 10.每栋商务大厦设8部豪华电梯，其中6部客梯为日本进口三菱电梯，另二部货梯（兼作客梯）为上海三菱电梯，充分满足业主的舒适要求，避免拥堵和减少等候时间。 （表1-3）  七、设备装修列示表 外装修 外墙 高档低辐射（LOW—E）中空玻璃幕墙，铝单板幕墙，外墙外保湿。 外门 高档钢化玻璃平开门，自动门和转门。 内装修 首层大堂 银行、邮政、商务中心：高档花岗岩地面及大理石墙面，高级天花吊顶装饰，室内绿化空间、咖啡座及茶座分布其中。 各层电梯厅 高档地砖、大理石墙面、花纹不锈钢梯门、大理石门套、高档天花吊顶装饰。 标准层公共走道 地面采用高档地砖，墙面为高级涂料，顶棚为高级吊顶。 楼梯间 花岗岩地面及踏步，墙壁为高级涂料。 公共卫生间 高档地砖、地面、顶棚为铝合金板吊顶，高档洁具。 办公区 地面做水泥沙浆找平层，墙面抹灰找平，预留吊顶空间。 （表1-4）  第二部份 区位评价篇  西部商务带 （图2-1）  一手牵着资本，一手牵着信息 富海大厦 北京西北二环、三环中间地段 连接资本中心（金融街）与信息中心（中关村）的枢纽位置， 纯甲级写字楼品质 100%现房呈现 打造中坚企业财富新领地 金融街—科技? 学院资源商务区—中关村及上地信息产业基地环环相扣，形成北京以资本和信息为主题的西部商务带，与东部商务带对应，共同成就首都经济命脉。 富海大厦，位居西北二环、三环之间黄金区位，占据北京西部商务带核心位置。是连接首都经济命脉--资本中心（金融街）与信息中心（中关村）的枢纽型战略要地。 周边八大国家级科研机构、八所知名学院、七大朝阳产业链，并与相邻八大商务、政务区形成互动，共同构筑北京的科研?学院商务资源区，堪称京城经济的“能量基地”。 纵穿四环、三环，