09第四篇房地产市场的宏观经济分析之第九章 房地产周期波动4.pptVIP

外部冲击机制 政策性冲击 社会经济冲击 宏观经济冲击 随机因素冲击 外部冲击机制，是系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动。 房地产周期波动既有自己独立的运行体系，同时，它的运动也不可避免地受到外部因素地扰动和制约，并通过房地产经济系统的内在传导机制，导致房地产经济系统的运行趋势发生变化，产生波动。 2.3 主要的房地产周期成因理论 金融货币论 心理预期论 蛛网理论 其他成因理论 由于对影响房地产经济周期的因素的重视程度不同，产生了不同的房地产经济周期成因理论。 2.3 主要的房地产周期成因理论 金融货币论 心理预期论 蛛网理论 其他成因理论 房地产业活动与政府的金融货币政策关系密切。 根据纯货币理论，货币供应量的变化导致了经济周期波动，随着货币供给的松紧不同，房地产市场景气呈现出兴衰循环。 该理论认为，货币供应量变化是产生房地产经济周期波动的主要原因，因此，政府可以采取相应的货币供应政策，通过调节货币的供应量来控制房地产市场的景气状况。 1.2 房地产周期的概念 经济活动水平 实际经济活动 （实际增长曲线） 谷底 扩张 谷峰 萎缩 长期增长趋势 研究房地产周期，可以把握房地产业和房地产市场的发展规律，从而指导实践并减少实践的盲目性。 有利于指导政府进行宏观调控（反周期干预政策） 有利于投资者进行经营决策（时机选择） 1.3房地产周期波动的阶段 同宏观经济周期一样，房地产周期波动的阶段也可分为扩张和收缩两个阶段： 扩张阶段包括复苏与增长和繁荣两个两阶段； 收缩阶段包括危机与衰退和萧条两个阶段。 1.3房地产周期波动的阶段 由于需求增加，而供给依然维持在较低水平，房价开始上涨，房地产交易量有所增加，空置率降低。 伴随着房地产复苏，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，由此推动了房地产业的进一步扩张。 1.3房地产周期波动的阶段 房价持续上涨，开发规模进一步扩大，各类市场交易数量激增，整个房地产业呈现出兴旺发达的景象。 房价越来越高，市场一片乐观情绪，投机者活跃，迅速形成并不断加大房地产泡沫。 当价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。 1.3房地产周期波动的阶段 房价持续上涨一段时间后，市场供求规律开始发生作用：房地产需求下降，房价不再持续上涨，空置率开始上升，租金下降，房地产投资项目减少，已投资建设的房地产项目风险加大。 受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格急剧下挫，房地产泡沫开始破灭，加速房地产的衰退。 1.3房地产周期波动的阶段 房地产租售价格继续沿着衰退期以来的跌势下降； 伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下； 市场竞争进一步加剧，房地产商破产现象更为普遍，房地产经济慢慢达到波谷位置。 1.4 房地产周期波动的形态 随机波动 长期趋势 景气循环 季节波动 作为一种产业周期，房地产经济周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程也存在不同的形态。 1.4 房地产周期波动的形态 随机波动 长期趋势 景气循环 季节波动 反映房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势。 一般来说，由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性和国民经济总量的发展，房地产业在较长时期的持续运动过程中，基本上都表现出一种增长的趋势。 但是，在长期趋势中也存在着明显的循环性和周期性（螺旋式往复上升）。 与宏观经济周期相比，房地产周期的长期趋势显著。（P184） 1.4 房地产周期波动的形态 随机波动 长期趋势 景气循环 季节波动 经济活动水平不会总是直线地持续上升或下降，而是呈现为上升与下降过程的交替出现，称为“景气变动”，因这种景气变动具有一定的循环性，故又称为“景气循环”。 房地产景气循环是房地产业实际发展中围绕着长期趋势发生的波动，即房地产市场不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。 1.4 房地产周期波动的形态 随机波动 长期趋势 景气循环 季节波动 影响房地产景气循环的主要因素有： 地区人口的增长 收入水平的变化 存量房地产的调整（拆迁、房改、交易） 政府货币政策的变化等。 1.4 房地产周期波动的形态 随机波动 长期趋势 景气循环 季节波动 与宏观经济循环相比，房地产景气循环的特征是： 稍后于宏观经济进入复苏期； 先于宏观经济进入繁荣期和衰退期； 萧条期长于宏观经济； 波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济。 相对于宏观经济，房地产景气循环具有涨落快、波幅大、复苏和萧条时期长的特点。 1.4 房地产周期波动的形态 随机波动 长期趋势 景气循环 季节波动 季节波动是房地产业在一年之内活动的有规则的变化。引起房地产业这种变化的原因很多，既有市场需求方面的，也