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房地产行业分析 201107 房地产 行 业 1 2 3 4 5 房地产基本概念 房地产行业起源 房地产行业发展现状 房地产行业企业资料信息 房地产行业发展趋势 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离部分以及附着 的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地 和建成后的物业。所谓“不可分离”是指不能分离或虽能分离但分离后会 破坏房地的功能或完整性。不可分离的部分包括为提高房地产的使用价值 而种植在土地上和花草树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物 的使用功能而安装在建筑物上水、暖、电、卫生、通讯、通风、电梯、消 防等设备。 一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产 也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房 屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通 商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业 用房等。 基本概念 房地产概念 房产泡沫即将破 2008年，国家宏政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 TEXT TEXT TEXT TEXT (1978至1991年) 理论突破与试点起步阶段 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等点. 1987至1991年是中国房地产场的起步阶段. 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住地. 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度. 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案. (1992至1995年) 非理性炒作与调整推进阶段. 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行. 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落.房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏 (1995至2002年)相对稳定协调发展阶段 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点. 1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一 (2003年以来) 价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策 第五阶段 房地产行业发展起源——至今已经走过了30年历史 房地产行业发展现状-2010年 房地产开发投资完成状况： 1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7% 商品房贩卖状况: 1-11月，全国商品房贩卖面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月进步0.7个百分点。其中，商品住宅贩卖面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房贩卖额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月进步0.2个百分点。其中，商品住宅贩卖额增长12.8%，办公楼和商业营业用房辨别增长48.4%和50.2% 房地产开发企业资金来源状况 1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，本国存款11245亿元，增长25.0%；应用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金23806亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%；本人按揭存款7937亿元，增长13.2% 产业链发展现状-企业角色定位越来越清晰，分工明确 房地产行业发展现状 主流路线： 上游：资金、土地 下游：设计、开发、施工、销售和最后的物业管理 房地产产业链基本形成，各环节依存度逐渐增强 开发企业完成职能转变，产业链专业化程度逐步加强 资本和土地己成为产业链上最重要的两种资源，集聚了产业链内部最激烈的竞争 垂直的产业链条在一定程度上制约了公平游戏规则的制订 行业标准缺乏，公共规则不规范 产业链各主要环节的收益分配不合理，在一定程度上制约着产业的集约化发展 制约 房地产行业发展现状－人才市场需求 人才流动（处较高水平） 人 才 企业招聘 猎 头 影 响 初级人才竞争加剧 高级人才紧缺 中高级职位需求旺盛 专业人才需求旺盛 国家调控 被动跳槽 公司解散 行