房地产批量评估技术方案及应用.ppt

自动评估模型的类型 直接市场法模型——加成模型 式中： Xi——影响房地产价值的特征因素 Ai——特征因素i调整系数 自动评估模型的类型 直接市场法模型——加成模型举例 MV=142,000+352.36×SQM+28,320×QUAL + 28,000×Direction －4603×AGE－46,832×REMOTE1+94,800×LAKE2 对于一个位于“Lake2”邻近区域内，面积 143 平方米，质量好，朝向为南北东，房龄为 3 年的房产，其市场价值根据模型计算的结果为： MV=142,000+352.50×143+28,320×1.25 + 28,000×1.5 － 4603×3 －46,832×0+94,800×1=350798.5 元 自动评估模型的类型 直接市场法模型——乘数模型 直接市场法模型——混合模型 自动评估模型的类型 间接市场法模型 也称可比样本法、标准房地产法、标准价调整法 具体的做法：在历史交易案例库中选择特定的交易案例作为“标准房地产”或根据需要设定一个各种特征均已确定“标准房地产”，以该“标准房地产”的交易价格或评估价格作为价格基础，然后分析待评估的房地产单元与基准单元之间的特征差异，根据一定的规则或系数进行价格调整，最终得到所要评估房地产的市场价值评估结果。 自动评估模型的类型 间接市场法模型 式中： ——标准房地产的价格 ——针对待估房地产与标准房地产差异的价格调整 该模型仅为通用模式，实际操作中根据情况进行设计 间接市场法的基本程序 明确被评估的房地产 划分评税分区 评估标准房地产 确定影响房地产价值因素 计算应地产价值 选取标准房地产 检测评估结果 自动评估模型的类型 间接市场法模型 评估价值 基准价 A幢X单元XXX室 B幢X单元XXX室 C幢X单元XXX室 楼层系数 朝向系数 面积系数 楼层系数 朝向系数 面积系数 楼层系数 朝向系数 面积系数 区域基准价 自动评估模型的类型 间接比较法的优点： 便于准确、快捷地确定房地产价格 价格形成直观、明了，易于解释 便于平衡，体现税负公平 便于及时、多方法更新价格系统 在市场交易量减少情况下，保持评估价格的准确性 通过比价网络，分析不同区域内价格变化，对趋势进行判断 自动评估模型的类型 间接市场法方案的关键点 以楼幢基准价为核心、以区域基准价为基础 合理分区 合理划分基准价层次 建立修正体系（楼幢修正系数；楼幢内部的楼层修正系数、朝向修正系数、面积修正系数） 建立符合本地房产特征的评估模型 数据收集标准与模型检验 自动评估模型的类型 时间序列模型 时间趋势分析是在有关财产特征变量信息较难获得的情况下所采用的预测技术，是根据以往的财产评估价值或财产的销售价格推算财产评估基准日的评估价值 IAAO：单位价值分析、重复销售分析、销售价格/评估价值趋势分析、在销售比较模型中加入时间变量等 自动评估模型的类型 时间序列模型 单位价值分析：跟踪面积单价或单元单价等的平均值变化 销售价格/评估价值趋势分析：跟踪已估价物业单元销售价格与评估价值比率的变动 重复销售分析：将重复交易的物业单元在前后交易中销售价格间的差异转化为月变动率，并从中计算平均（中位）变动率 时间哑元法：在销售比较模型中加入时间变量的方式 （混合模型） 自动评估模型的类型 直接市场法一般采用多元回归技术进行校准，需要收集与所评估房产财产特征以及销售价格等数据，适合于历史数据较完备的城市使用 间接市场法中标准房地产价值的确定可以采用多元回归技术，在没有足够数据的城市，可以更多地依靠估价师经验 具体应用的房地产类型： 存量成套住宅、写字楼、商铺 自动评估模型的类型 时间序列法（前三种）虽然不需要待估房地产或相近房地产的特征数据，但对历史成交的价格数据要求比较完善 运用时间趋势分析估计财产价值，必须注意到随着推算日期的拉长，预测的精确度将会降低 房地产实际成交价格为导向 房地产的预期收益为导向 房地产重新开发成本为导向 自动评估模型的校准技术 模型的校准：通过对自动评估模型中的变量进行市场分析来调整和确定系数，主要是建立和运用一些统计模型来观测、校准房地产价值 在国外，自动评估模型使用多元回归分析、时间序列分析、自适应回归、人工神经网络、专家系统等技术进行校准 自动评估模型的校准技术 多元回归分析：研究多个变量之间关系的回归分析方法 类型：线性回归分析、非线性回归分析 基本原理：通过对变量、误差的假定，依靠最小二乘法来拟合因变量与自变量的线性或非线性关系的基础上建立和校准相关的数学模型 回归分析是批量评估中最早使用的一种模型校准技术，随着计算机技术的不断发展，多元回归技术在批量评