房地产企业成本核算的主要内容.ppt

四、房地产企业营业收入的核算 （二）国税发〔2009〕31号文规定： 1、开发产品销售收入范围： 销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项管理。 2、销售的确认： 通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 * 四、房地产企业营业收入的核算 （二）国税发〔2009〕31号文规定： 2、销售的确认： ⑴采取一次性全额收款方式的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 　 ⑵采取分期收款方式的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入实现。 ⑶采取银行按揭方式的，按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 * 四、房地产企业营业收入的核算 （二）国税发〔2009〕31号文规定： 2、销售的确认： ⑷委托销售开发产品，于收到代销清单之日确认收入的实现 A、采取支付手续费方式，按销售合同或协议中约定的价款。 B、采取视同买断方式，按买断价与销售合同价格孰高原则。 C、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式，企业参与签订合同，按基价与合同价孰高原则确认收入额（不扣减分成额）；企业不参与签订合同，按基价加分成额确认收入额。 D、采取包销方式，包销期内根据包销合同的有关约定，参照上述三种方法确认收入的实现；包销期满后尚未出售的，应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 * 四、房地产企业营业收入的核算 （二）国税发〔2009〕31号文规定： 3、视同销售：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序： ⑴按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； ⑵由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；⑶按开发产品不得低于15%的成本利润率确定。具体比例由主管税务机关确定。 * 四、房地产企业营业收入的核算 （二）国税发〔2009〕31号文规定： 4、预售收入纳税申报 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局确定： ⑴开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。⑵开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。⑶开发项目位于其他地区的，不得低于5%。⑷属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 * 四、房地产企业营业收入的核算 （三）增值税申报表（一般纳税人、小规模纳税人）反映的收入 一般纳税人销售额 对应的企业所得税收入项目 * 五、销售不动产增值税的相关规定 （一）纳入营改增范围的销售不动产 销售不动产：转让不动产所有权的业务活动。 不动产：指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 * 五、销售不动产增值税的相关规定 （二）销售不动产增值税政策 1、房地产企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 可供销售建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 * 五、销售不动产增值税的相