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上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析环城东路商业街现状环城东路重点商业改造项目----南桥新都会店铺租金摸底商业街业态定位及租金建议一、环城东路商业街现状环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路（现团南公路）为界，分为奉浦段和南桥段，如图示。其中，传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段，从团南公路起至奉浦大道，全长约1.5公里，商业经营面积约12万平米，业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。该餐饮街的业态由市场自发而成，至今有14年历史。按奉贤区政府的商业规划要求，该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。2010年该街的销售额约为5亿元。目前，虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高，但餐饮的档次及知名度尚不高，多为“个体”类餐饮，缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主；小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。稍大型的有：皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家；拥有50多家中小型饭店；2家四星级标准的酒店；锦江之星等商务酒店20余家。连锁便利店大约10余家； KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家；洗浴足浴6家；美容美发10家，还有其他各类商业公司80余家。如下图：环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段，由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心，因此该段商业街发展缓慢，商业业态杂乱、低档，其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。随着易买得的进驻，周围的商业形象才有所提升。如图：环城东路重点商业改造项目----南桥新都会南桥新都会为奉浦商业街改造项目，总建筑面积3.8万平米，共三栋楼体（A栋、B1/B2），分布环城东路两侧：该项目的业态分布为：A栋： B1—精品超市、快餐、生活配套 1F—品牌专卖、黄金珠宝钟表、生活护理、快餐 2F—品牌专卖 3F—品牌专卖、儿童游乐 4F—特色餐饮 5F—量贩KTV （2043平米） 6-8F婚庆主题馆B栋：1F—面包西点、生活护理、特色零售、品牌专卖、快餐 2F—美容、美发、SPA、零售、休闲餐饮 3F—儿童游艺中心、儿童摄影、儿童教育 4F—球房、电玩、影院（3368平米）目前引进的意向品牌有：星巴克、泡芙、鲜芋仙、呷哺呷哺、新石器烤肉、ONLY等，上述品牌中多数为第一次进驻奉贤。该项目当前招商租金为： 1F : 5.5—7元/平米； 2F: 3.5-4元/平米； 3F:3元/平米环城东路商业街租金及售价摸底奉浦段：九华人家（家常菜），1-2F,面积400-500平米，1.9元/平米/天中介店面(九华人家对面)，1F,面积20平米，8.3元/平米/天绿地智尊（近奉浦大道），1F,面积960平米，2.56元/平米/天韩村路392号商铺， 1-2F,面积66平米， 单价：27900元/平米南桥段：1、环城东路928号内街铺 1F,面积90平米， 1.8元/平米/天 2、环城东路酒楼（易买得对面）1-2F,面积500平米， 3.1元/平米/天（80万转让费）商业街业态定位及租金建议当地人群消费特征上海家具制造业75%的业主居住该地，该类人口主要包含了本地、江、浙人，消费需求及消费品质较高。另，项目临近上海市工业综合开发区，落户企业225家，外资130家，就业人口4.5万人，该类企业的高管、白领阶层具有较强的消费能力及品质需求。当前商业街现状及机遇就奉浦段而言，虽然已相当成熟，但存在商业业态的更新换代与升级需求，以南桥新都会项目为代表，将加速推进该商业街的升级。 就南桥段而言，目前尚未形成完整、延续的商业街形态，易买得的设立，成为该街段的核心，向两向辐射，但未形成链条效应。 我项目处于奉浦段与南桥段的联接处，对于奉浦段而言，承接了餐饮街的业态延续；对于南桥段而言，与易买得互动形成链条效应。因此，在整条环城东路商业街而言，我项目是处于承接与延续的枢纽。商业街业态定位建议借助购物中心的规模影响力，提升该路段商业业态的品质。延续奉浦段餐饮街的业态，以餐饮为主并配以适当比例的休闲。引进市区有影响力、较具特色的连锁大中型餐饮企业，以中偏高档消费为主。租金建议:1F : 5.5元/平米； 2F: 4元/平米； 3F:3元/平米