房地产价格影响因素 2.pptVIP

(湖南师大附中内部资料)高三化学习总复习课件：高三第五次周考试卷分析课0801(课件)(培训课件)班组建设与5S管理培训多媒体计算机系统常用硬件设备教材 第一节 房地产自身因素一、位置 房地产位置优劣的形成，一是先天 的自然条件，二是后天的人工影响。二、肥力 肥力即土地肥活程度，是土地提供 植物生长、繁殖所需养分的能力。三、地质条件 地质条件决定着土地的载力。 四、地形、地势 地形是同一块土地内的地面起伏状况。 地势是指本块土地与相邻土地的高低关系。 五、土地面积和形状 六、日照、风向、降水量、天然周期 性灾害 七、建筑物本身 建筑物的规划设计、平面格局、建筑结构、功能用途、质量、外观形象等因素。 第二节 环境因素 一、大气环境 二、声觉环境 三、水文环境 四、视觉环境 五、卫生环境 第三节 人口因素 一、人口数量 城市常住人口和流动人口。 二、人口素质 文化教育水平、生活质量和文明程度。 三、家庭人口规模 第四节 经济因素 一、经济发展 二、利率 三、物价 四、居民收入 第五节 社会因素 一、政治安定状况 二、社会治安状况 三、房地产投机 四、城市化 第六节 行政因素 一、房地产制度 二、房地产价格政策 三、行政隶属变更 四、特殊政策 五、城市发展战略、城市规划、 土地利用规划 六、税收政策 七、交通管制 第七节 国际因素 一、世界经济状况 二、国际竞争状况 三、政治对立状况 四、军事冲突状况? 第八节 心理因素 一、购买或出售心态 二、个人欣赏趣味（偏好） 三、时尚风气 四、接近名家(人)居住心理 五、讲究风水或吉祥号码，如讲 究门牌号码、楼层数字等。 [思考题] 1.刘先生拥有一栋完全产权且无他项权利的别墅，现因经商急需一笔资金拟将别墅出售，并委托R房地产估价公司评估该别墅的市场买卖价格为386万元。正当刘先生准备与购房者签约时，其业务伙伴提醒刘先生无须卖掉别墅，可以别墅进行抵押贷款获得资金。于是，刘先生委托S房地产估价公司评估该别墅的抵押价值为358万元。对此，刘先生认为S房地产估价公司评估的抵押价值偏低。而S房地产估价公司认为估价结论是合理的。试问：S房地产估价公司坚持估价结论的理由有哪些？ [答案要点]坚持估价结论的理由有： ①不同的估价目的会有不同的估价假设前提。 ②抵押价值的实质是抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保房地产折价或拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。 ③房地产抵押价值的评估为公开市场价值标准，但房地产抵押价值并不就是房地产市场价格。 ④房地产抵押价值的评估要考虑未来市场变化的风险、短期强制处分变现能力和抵押期间耗损的影响因素。 (湖南师大附中内部资料)高三化学习总复习课件：高三第五次周考试卷分析课0801(课件)(培训课件)班组建设与5S管理培训多媒体计算机系统常用硬件设备教材