商业地产项目策划方案招商“两部曲”.docxVIP

在任何一个国家，对于从事商业行业的人来说，尤其是/商业地产行业的，商业地产项目不仅是一块让行业人士垂涎欲滴的大肉，同时也是一块’难啃的骨头，这也使得无数大小型商业地产企业纷纷加入竞争行列，也难怪地产行业会如此火爆。而商业地产的策划与招商往往决定了项目的成功与否。很多小型商业地产企业由于缺乏实际地产招商策划经验，往往借鉴大公司或成功的/商业地产招商企业来提升自己的“阅历”，像沪上知名的大型商业地产招商策划企业-上海彼上地产商业侧户招商公司（E.UP）对于/地产项目策划招商就有自己独特的“两部曲”，对于小型地产企业来说，不妨可以从中学习累计经验：?（一）：商业地产项目的市场调研?1、宏观环境调研??项目地的宏观环境状况及其发展变化对本项目商业物业定位、招商及经营方向会产生较大的影响，因此商业顾问将对项目地宏观经济环境、人口环境、人文环境、商业环境等进行分析预测。???1.1项目地经济发展环境??1.2项目地人口环境??1.3项目地商业环境??1.4其他宏观环境?通过对以上内容的调研，把握项目地宏观环境发展大趋势，分析大环境对本项目招商运营的影响（利好、利空）。对宏观环境发展对本项目的利空因素加以规避，从利好因素中把握需求，寻找市场空白。??2、项目区域环境调研??项目周边环境对本项目未来经营效益有着直接和长期的影响，甚至在很大程度上决定了本项目招商和未来经营的成败。E-UP彼上商业顾问将对项目周边区域进行踏勘工作并作相应的研究分析，内容将主要包括：??2.1区域交通环境??2.1.1地段交通环境??2.1.2地段交通道路的性质??2.1.3地段交通辐射的区域??2.1.4地段交通车流状况??2.1.5项目对外交通设施??2.2区域商业环境研究??2.2.1地段环境中商业的类型??2.2.2地段环境中商业的经营规模、销售规模??2.2.3地段环境中商业构成及业态组合情况??2.2.4地段环境中商业的规划布局及租金水平??2.3地段未来规划状况??地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等??通过对以上内容的调研及研究分析，发掘本项目地段环境因素隐含的潜在需求和商业价值，引导项目招商运营方向。??3、项目商圈调研分析??本项目的成败关键在于是否有足够的市场需求支撑。目前国内经济受国际金融危机的影响比较明显，房地产市场也处于周期性调整时期。E-UP彼上商业顾问将深入考察，并预测这些变化对本项目潜在需求的影响。?3.1项目商圈范围的确定??3.1.1预测分析项目的商圈范围??3.1.2商圈调查??3.1.3描绘项目的商圈范围??（二）商业地产项目招商策划的本案分析??E-UP对项目基地进行踏勘工作并作相应的研究分析，并在地块分析及市场调研的基础上，从项目所处的外部环境分析项目的机会和潜在威胁，再从项目内部环境分析项目的优势和劣势，在进行项目开发建议之前综合全面的考量这些因素，以确保项目开发方案建议的全面性和针对性。??1、用地条件分析（地形地貌、地质水文、生态环境、气象条件、绿化植被…）??2、资源条件分析（人口资源、自然资源、人文资源、历史资源、文化资源…）??3、交通条件分析（外部交通、内部道路系统）??4、建设条件分析（基础设施、周边动拆迁情况）??5、项目SWOT分析：优势/劣势/机会/威胁/综合分析?其实不难看出，像E.UP这样的/商业地产招商策划公司对于商业地产项目的规划是非常明确的，内容也是较为详细的，通常在商业地产行业能够准备掌握类似的“两部曲”的方案，并且加以实施的话，相信对于商业地产项目的能力也会逐渐提高。/?/News/Show.asp?id=345/News/Show.asp?id=345本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！【最新资料 Word版 可自由编辑！！员工录用管理制度为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司