商业用房整体策划方案.docVIP

商业用房整体策划前注:本策划的委托方是重庆合川海翔房地产公司.整个策划历时两个多月,时间是2002年9月至10月. 策划书中的主要内容曾向合川市委王书记作过专程汇报,得到了首肯,其中的世界第一景观黄桷树,城南晚钟等内容倍受赞赏.整个策划书由四章组成:第一章,背景分析;第二章,理念策划;第三章,品质策划;第四章,营销策划. 另有:附件1,商业用房营销整体策划方案;附件2:商业用房营销第一阶段运作方案.第一章,背景分析  R 对项目所处的背景进行分析,是项目策划的前提和基矗对合川颐天廓(即城南滨江艺术文化长廊,下同)的背景分析有以下几个方面的内容. 一,宏观背景1,有专家指出,休闲比旅游的外延大一些,休闲比旅游更宽泛,更深刻,而休闲产业则是新千年全球经济的五大动力之一.在中国,以旅游,娱乐,服务,文化为支柱的休闲产业发展极快,特别是在城市,休闲产业已成为城市经济繁荣的重要因素,成为经济投资的一部分. 2,经济的发展使人们超来越看重休闲(包括餐饮,娱乐,观光,旅游等),中国人的法定假日休息日已有约120天,占了一年的三分之一(含带薪休假),它预示着中国人休闲文化生活的黄金时代正在一天天的到来. 3,还需要看到,由于历史和现实的种种原因,导致了不少现代城市人精神生活空虚,沉溺于低级庸俗的休闲方式中,注重感官享受,缺乏文化内涵,比如与三陪小姐厮混,暴饮暴食,醉酒发疯,没日没夜的搓麻将,斗地主,上网聊天,看暴力碟片等等,而文明,健康,科学的休闲对社会发展的进程有校正,平衡,弥补的功能,对提高一个城市的精神文明是大有益处的. 4,江景开发(亲水岸线开发)在中国正受到越来越大的重视,重庆南滨路一出手便震惊了西部与中国,以后将震惊世界.长江沿线的诸多城市都在大作江景文章,作为有江城三江之城美称的合川,理应有一番大的作为. 二,主要优势 1,江岸岸线与江水水面的距离相当高,而且有1000多米的足够的长度,在一个城市的中心区内,同类型的高岸江景在合川是唯一的(绝版江景),在重庆是稀有的,在中国也是不多的,而且它的位置居于新城老城之间,一桥二桥之间,有似合川的心脏部位. 2,合川是重庆北部中心城市,正在建设江城美好家园,历史文化名城,用不了多久,特别是在钓鱼城的旅游新形象包装完成后,合川的旅游经济将会有一个很大的发展,来合川旅游观光的人会大大增加. 3,中国休闲文化中的国粹,如象棋,围棋,书画等均适合于临江竞技,观赏,展览,演示等,因为这样的环境视野开阔,空气清新.合川本为江城,打江景牌属于题中之义.市调也表明,合川市民普遍对江景的认识度较高,对江景房有很大的期望.同时,市政府及相关部门也相当重视和支持此项目,自然会提供许多有力的帮助. 4,高中档餐饮经营较好说明了合川的消费力还是相当强的.大型商场重百,新世纪,国美的进入也证明了这一点.但是,现代意义上的合川休闲文化,休闲产业还处于早期开发阶段,其中的机会很大,也很多.市调表明,合川人有夜生活的习惯,这一点对于休闲文化与产业的开发简直是天赐良机. 三,主要劣势 1,主城区人对合川的心理距离还没有消除,而对非有车族来说,加上进出城时间,距离也不能算近.合川对主城区的人来说,除了钓鱼城和桃片,没有其他印象或印象不深,加上市区建筑的个性化,差异化不足,让游客在合川多呆一些时间的理由是乏力的,市调也证实了这一点. 2,合川旅游面临着重庆与西部比较强大的一批区域性竞争老对手,新对手也日渐增多,形势不容乐观.而合川旅游的形象定位,形象策划与形象传播也还需大力增强,所以,长廊现在能直接借到的区域旅游品牌之力有限. 3,合川的总体经济水平,市民消费水平还不高.老城区的人到长廊来要坐车,要花费一定的时间和费用,私车还要过桥费.最繁华热闹的地方现在仍属老城区,而老城区也仍在发展.市调表明人们对老城区比较留恋,80%以上的个体经营户不愿过河置业就是证明. 4,建筑长达千米的休闲文化长廊,投资相当大,长廊本身又主要属公益性质,直接的资金回收基本上等于空白. 四,重点结论1,临江高岸观景景观的开发与广尝步行商业街景观不属于同一类型,它是独一无二的,是没有可比性的.再多的广尝步行商业街也体现不出合川作为江城的特色,一般性的滨江路也无法有力地体现,而临江高岸观景景观却完全能够体现. 2,合川也罢,重庆(指主城及其他各区)也罢,西部也罢,人们普遍感到缺乏真正好玩的地方,缺乏文明,健康,科学,雅趣的新型休闲名胜之地,缺乏高档次,高水准,高文化(绝非仅指装修上的高)休闲的远郊旅游景点,长廊有可能成为弥补这一空白的幸运者. 3,在21世纪初,新合川,大合川,美合川之形象的出现是必然的,它从哪一点上突破却是偶然的,长廊项目做得好,便会成为那