永长小区商铺营销策划方案方案.docVIP

永长小区商铺营销策划方案 □方案背景： 永长小区商铺的销售工作，经开发公司各级领导的全力推动，将于7月份重新启航。对于本次项目的启动，我公司顾总与贵公司杨总均抱着“毕其功于一役”的想法，经过多次的协商、探讨，终于在项目营销的几个重要方面达成共识，并重新制定《永长小区房屋销售补充协议》。根据协议，报人策划将在三个月内完成项目90%的销售任务，开发公司也将在各个领域内给予全面支持。面对开发公司的信任，报人策划有决心，有信心在短期内结束项目长达5年的销售历史。 □策划目的： 1、通过扎实的宣传，积极的沟通，迅速圈定目标客户。 2、重整河山，快速建立项目的商业地位及市场美誉。 3、在三个月内完成90%的销售指标。 1、产品策略——抛开过往，轻装上阵： 本项目落成5年，产品形式已经固定，在无法进行项目改造的背景下，我们应尽量为消费者营造一个全新的理念环境，方便消费者在最短的时间内了解项目的市场地位及经营内涵。同时，重新树立项目的外在形象，给看房者以良好的第一印象。 1.1、案名更新： “财富好望角”一名，在1年多的营销过程中，经历了退房、断水、断电、银行查封等诸多风波，所代表的形象已经无法承担新的销售任务，应给予更换。根据开发公司领导的指示，报人策划在综合了项目的商业地位及商业内涵等因素后，给出如下建议。 建议案名：“泰武士”商业广场 案名解析：泰晤士河是英国最繁华的一条水系，自西向东流经牛津、伦敦等经济发达地区，众多的商家和货物沿河往来，哺育着英国灿烂的经济文明。本案地处亚泰大街、长春大街、光复路等商业带的交叉点，经济地位显赫，其地理位置与泰晤士河有着异曲同工之妙。 同时，在中国的风水学中，一向认为水是财富的象征，我们在项目命名上采用泰晤士的谐音，就蕴涵着对项目销售前景、经营前景的美好祝愿。 永长小区的商铺经历5年的时光蹉跎，在销售上屡屡受挫于客观因素，本次由高新集团牵头，重拳出击，使项目再次看到曙光，因此，报人策划将案名谐音定位“武士”。是冀望项目能够在激烈的市场竞争中挺立潮头，披坚执锐，所向无敌。 1.2、形象包装： 在项目查封期间，由于缺乏有效管理，待销门市的内外形象损毁严重，不但影响着自身的销售，也制约着项目整体商业氛围的形成。正所谓“工欲善其事，必先利其器”，为此，我公司建议： A）长期保持未销售门市的内外卫生； B）对损毁的门窗及外立面进行修缮； C）参照现有经营门市进行门前石阶铺装，统一项目形象； D）在销售时间内，长期布置沿街彩旗，营造现场气氛； E）转角处大广告牌实施亮化，内容根据规划定期更换，展示项目卖点，设置活动背景。 1.3、弥补缺陷： 相比与其它项目40—50年的土地年限，本案的土地年限仅余11年，必然导致客户消费成本增加，对未来经营产生顾虑，从而制约消费行为。对此，报人策划认为应给予客户明确的说法，即在使用年限到达后，怎样依据有关政策进行解决。并对由此产生的额外消耗进行买单（将在销售中根据具体情况提高价格，弥补损失）。以消除负面影响。 2、价格策略——紧守底线，适时加价： 2.1、紧守底线： 在本套方案之前，我公司曾根据市场调研、前期销售价格、商业现状及产品自身进行了价格定位，经开发公司领导审核，向我公司出具了项目销售价格表。对此，我公司有如下理解： □此价格为开发公司的成交底线。 □此价格不包括营销中执行促销措施所付出的经济代价。 根据以上了解，报人策划将在土地续约成本计算完成后，以下表为基础重新制定销售价格，以高出底价的部分充抵进行上述消耗，从而保障开发公司的实得利益。 房 源 价 格 表 栋号 楼 层 房 号 面积（㎡） 单 格元/㎡ 总 价（元） 备 注 1# 1-2层 101、201 607.165 7588 4607168.02 捆绑销售。 1# 2层 20（西） 306.805 4388元 1346260.34 1# 5层 501 413.86 2788元 1153841.68 无产权 1# 6层 601 413.86 2688元 1112455.68 无产权、顶层 2# 1-2层 107 278.61 7588元 2114092.68 3# 1-2层 103 279 7188元 2005452 室内有隔断剪力墙 3# 1-2层 105 274.06 7188元 1969943.28 室内有隔断剪力墙 3# 1-2层 106 342.4 7688元 2632371.2 4# 1-2层 104 1921.89 6688元32 地上2层连同地下室一起销售 4# -1层 -102 632.22 2488元 1572963.36 合计 5875.42 5338.88元56 2.2、适时加价：