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银行按揭知识公积金知识 ——YVONNE YANG TRAINING 第一部分 银行按揭知识 一、按揭种类： 住房商业性贷款[80%贷 30年还] 2006年新政后，大于90㎡的，只能贷70% 。 公积金贷款[70%贷 15年还 只贷10万] 商业用房贷款（60%贷 10年还） 组合性贷款，以上二者结合[70%贷] 二手房贷款[70%贷 须是市房地产交易所交易的] 房改房贷款[房改办有下发的文件，需2个自然担保人，只需本房作抵押即可 装修贷款[总房款20% 或工程报价的70%] 二、还款方式、方法： 方式：银行代扣。 方法：等额本息还款法；等额本金还款法。 三、有关费用的收取： （以下金额和数据均为参考值） 借款合同工本费：20元； 印花税：贷款额的0.05‰； 抵押登记费：80元； 抵押登记工本费：15元 委托书公证费：200元~800元。 四、符合什么情况可以按揭： 年龄：18岁以上，有身份证，男：65岁以下，女：60周岁以下 交定金时既讲按揭 离婚要有离婚协议 收入证明要超过月还款的1.5倍以上，要盖公章，劳资专用章，用碳素笔、签字笔填写内容，不能错字、改字。 公积金贷款，在单位开，是否交，交多长时间，公积金帐号，须连续交一年以上。 五、外地人士购买的房屋可否办理按揭 外籍人士可以申请按揭贷款购房，但必须有以下要求： 必须提供在中国有固定工作和固定收入的证明 必须提供在中国的合法居留证 必须委托一名中国公民办理关于该按揭贷款的一切事宜 具体贷款年限与款额有待银行进一步落实。 六、办理按揭贷款申请的已婚夫妇是否都要到场办理按揭 在办理按揭申请的审核过程中，已婚者需夫妻双方全部到场，如有任何一方在异地不能一同前往者，有如下处理方案： 一方在国外，需提供由国外律师事务所证明的委托公证书，委托国内配偶全权办理购房事宜。 一方在国内异地，不能亲自到场办理按揭手续，需提供国内律师事务所证明的委托公证书，委托其配偶全权办理购房事宜。 七、夫妻一方在外地或外国如何办理按揭手续 委托他人代办，在外地的公证机关办理委托公证或在中国驻外国的使、领馆办理委托手续。（因国籍的情况、客户所在地方的不同等，情况比较复杂，必须个案处理） 八、抵押贷款，质押贷款： 抵押贷款：贷款人（银行放贷人）按法定抵押方式的借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。 抵押人有权处分的房产及地上定着物。 抵押人依法取得的国有土地使用权 银行认可的财产不能作抵押的：土地所有权，使用权所有人不明确的，已经抵押过的，不能强制执行的，法院查封的，其他依法不能抵押的财产 质押贷款：指贷款按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质押物发生的贷款。 补充：什么是质押？ 质押的概念： 质押包括动产质押和权利质押。 动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定，以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。 权利质押是指以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单，依法可以转让的股份、股票，依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权，依法可以质押的其他权利等作为质权标的的担保。 补充：什么是质押？（续） 质押合同： 出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。法律对权利质押的生效时间区别不同情况分别作了规定。 质押的范围和效力： 质权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，质权也消灭。 九、已抵押的房地产能否转让？ 根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 十、贷款期如遇利息调整，如何处理？ 根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。 十一、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？ 借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。 十二、什么是转按揭？ 就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 十三、客户如果不按