20120526温泉花乡营销报告.pptVIP

好广告不多见！实效的广告更不多见！ 标题：地秘天珍，养生极品 副标：江北最具活力的锶温泉养生圣地 案名1 锶 （温泉） 公馆 公寓部分案名建议 1.“锶” 温泉特性直观体现； 2.养生、疗养价值隐形体现 3.锶同音“私”寓意私有化的产权特性 1.中高端客群专属用地 2.享受型产品定位 特质定位 营销策略 一条主线：淄博首席温泉“锶”属养生圣地 二条战线：大众证言 小众精准传播 三大事件：1、形象重塑 2、主力商家入驻 3、开盘秒杀 4、持续热销 四大战役：1、案场及会所调整 2、商业统一开业 3、 温泉会所及商业运营 4、活动促进 初识 热恋 婚礼 蜜月 1、推广基调：以淄博市首席温泉养生疗养“锶”属圣地的口吻对外宣传，拔高板块价值，提升客户购买信心。 2、案场包装：加强项目导视系统，强化现场包装，加强目前20亩公园打造的包装，展示及提升项目的温泉养生基地氛围，尤其是销售中心的包装、功能划分与热销氛围营造、销售现场（主要是商业街）周边氛围的营造。 3、销售能力：案场接待能力提升，对现场销售人员进行统一培训，提高其接待客户及把握客户心理的能力，争取尽可能多的认筹客户。 4、推售手法：内外结合，适当团购，洽谈金融、事业单位等大型客户优先团购，以重点客户入驻拉动销售。 营销策略 1、预热市场，以温泉疗养圣地口吻炒作板块价值，拔高项目形象。 2、打造样板示范区，所见即所得。 3、完善温泉会所运营现状，进一步提升项目综合服务能力，提升项 目的整体价值。 4、结合工程、销售、节日等节点，举办系列公关活动，营造声势， 吸引市场高度关注，提升口碑，树立高端项目形象。 5、认筹期一方面对外取消统一赠送温泉VIP卡，改为按照认筹顺序 采取VIP卡逐级递减的方式赠送，促进认筹紧迫感；另一方面拉 升售价，提高客户心理价位，确保开盘解筹率。 营销手法 1、推售宗旨及策略 由于项目在售产品以14F、18F的框架结构的高层小公寓为主。与其他项目，灵活性强，且在总价上具有一定的优势，所以在这种情况下，无论是在单价及销售去化速度上都占绝对优势。因此，建议在对外口径上利用公寓的销售价格与其他项目在售产品的价格形成一定价格差，给以客户价格对比，凸显项目产品的性价比较高，增强客户的购买信心。 销售策略：一网打尽式的短、平、快 2、认筹优惠 自销售中心开放至项目开盘（含开盘当天），对目前的优惠政策作出相应调整，以便达到更大吸筹率的目的。 针对目前优惠政策作出如下调整： 1）取消现在认筹温泉公寓产品即送至尊VIP温泉卡（根据认筹情况赠送10-40万元）的优惠政策 2）改为按照客户认筹顺序采取依次递减VIP温泉卡（VIP温泉卡额度递减，分别为20万、15万、10万、5万元），以此刺激客户认筹的紧迫感。 终端现场体验 媒介深度传播产品 权威话语体系 软性引导生活方式 项目现场样板房和销售中心重点渲染修养的生活方式，营造生命之美的体验氛围。同时通过销售中心、外展场等平台内部对项目的稀缺价值和养生资源进行展示。 借助权威话语的掌握者树立在市场中独占性唯一性的地位，对项目的稀缺价值和养生资源进行权威论证，获得公信。 在消费者直接接触的媒体渠道上，重点强调产品自身核心的稀缺价值和养生资源，针对消费者的真实需求进行诉求。 通过代言人或专栏等形式深入解读修养生命之美的内涵与途径。同时举办小众的圈层性的推介活动，延伸修养的生活方式。 系统化的传播平台 终端现场体验1 外展场 在淄博城区或周边重点城市设置外展场。展场内分成两个个区域，分别为高青旅游环境展示区、温泉花乡项目展示区。同时向外地客群展示项目所在的城市环境、配套环境、项目信息，从各个方面全面吸引受众。同时，与政府部门并列展示，具有极高的公信度。 销售中心体验系统 没有什么比直观的体验更能触动购买，如果从客户刚进来，我们就能让他们体验到居于此的美妙意境，对促进销售大有帮助。 销售中心总体分为体验区和展示区两个部分。 展示区在营销中心内部体验区可设在会所及竹屋。从内至外通透清爽。四面温泉氤氲。 终端现场体验2 样板房 样板房的装修方案中，可以人物生活为蓝本，设计其内部装修风格、陈设和软装道具。 营造不同身份的人在其中生活的痕迹，让客户更直观的感受未来生活在其中的生活形态。 暨所见即所得， 方案1：可搭建临时型，既可以作为样板房使用，也可作为旅游旺季客户临时居住场所。 方案2：在现有商业街挑选未销售的房源进行包装打造。 终端现场体验3 终端现场体验4 锶温泉论坛成果结集成书 再次召开锶温泉论坛，对养生物业进行专题探讨。利用论坛成果，集结专家意见，印刷出书