商业动线设计原则-济南鼎恒商业.docVIP

商业项目内部交通动线设计 　　投资者在选择商业项目时，要将商业项目的内部交通动线纳入商业考察的重点环节。? ?一、讲评要点??　　1. 五大要素奠定商业设施内部交通成功前提。? ?　　2. 垂直交通和平面交通组成内部交通网络。? ?　　3. 业态规划的合理性将对引导人流起到关键作用。? ?　　二、案例分析??　　位于王府井大街的东方新天地，商场营业面积达12万平方米，分为地铁层、首层及平台层三层。作为京城著名的商业项目，开业几年来，东方新天地人流持续获得至少双位数增长，目前商场人流每日达15至20万人次，假期更可达到25万人次。据悉，目前东方新天地的出租率高达95%，有些店面的月租金更是已经达到每平方米260美元，且有上调空间。? ?　　东方新天地能取得如此好的经营业绩，与其规划合理的内部交通动线设计密不可分。东方新天地的内部交通设计，充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织，力求达到使用上的无障碍和灵活性。其内街式交通布局，使商场内的平面交通更具识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动。同时，地铁一号线的王府井站和东单站就设在该项目地铁层，可以使进入该商业体的购物者，在不必经历日晒雨淋就能享受到购物街式的舒适购物享受。东方新天地的合理内部交通动线布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先决条件。? ?　　三、专家讲评??　　五一期间，消费者因为商业内部交通拥挤，而放弃购物的现象，说明了科学合理的内部交通组织，不但能直接影响顾客消费时的切身感受，又会间接影响商家的经营获利。因此，对于投资者而言，分析商业项目的内部交通环境，将有助于对未来是否实现商业赢利的判断。? ?　　商业规划合理 内部交通成功前提? ?　　一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。通常情况下，商业项目的规划前期，会从以下五个方面进行设计，为吸引人流、实现内部交通的便利性奠定基础。? ?　　第一，商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。? ?　　第二，人车分流。某些商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资者在审视商业项目时，要注意商业体内部的人车分流情况。? ?　　第三，建筑小品、硬质景观的设计。商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。? ?　　第四，人流与货流避免交叉。商业项目在运输货物时，应该保证与人流分离，不要因为运货占用公共空间或电梯系统，而阻碍人流走向。因此，要采取在人流量较低的时间段，运输货物的原则。? ?　　第五，其他附属设施与人流动线的关系处理。灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。? ?　　垂直、平面交通设计 决定内部人流动向? ?　　投资者在评析商业体内部交通的好坏，主要应从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。因此，投资者在进行投资前，一定要了解自己选购的商铺位置，是否能依靠内部交通，获取足够的人流量，起到“事半功倍”的效果。? ?　　垂直交通：自下而上引导客流? ?　　对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于5～10万的人流，应设置18～30部扶梯，4～10部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。? ?　　比如，十里堡华堂的扶梯设计就采用了剪刀式设计，使向不同楼层运行的人流，必须绕个圈才能找到上行或下行的电梯，其目的就是为了让客流尽可能转到更多的商铺，以满足立地条件不好的商铺也能得到足够的人流量。此外，十里堡华堂还在商场内部的天井设置了观光电梯，以帮助消费者能根据自己的消费需求，到达合适的楼层。? ?　　购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流