农村土地制度演变与发展.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 模板来自于 * 模板来自于 * 十八届三中全会《决定》对什么样的工商资本能下乡，表述得更加明确，限定得也更加严格。 首先，要适合企业化经营，农民一家一户干起来很难的或干不了的，就适合工商企业来搞，那就可以引进、鼓励； 其次，企业进来就是要搞现代种养业，不能搞房地产也不能搞旅游业。 搞好农用地分级和价格评估工作 农用地估价,可采用市场比较法、收益还原法和成本法等常规方法； 针对农用地的具体特点,引入诸如收益倍数法、标准田法、影子价格法等,以丰富农用地估价理论和实践。 缔造交易中介服务组织,加强地权交易立法,建立农地使用权流转规则 规范土地交易收益分配,土地增值部分合理分摊。 坚持按照“三公”原则,加强对农村土地使用权流转的监督管理。 尽快建立农村土地流转服务的信息网络。 4.改善农村土地承包经营权流转的外部环境 第一,理顺农产品价格,提高农业比较利益。 第二,大力发展非农产业,加快农业剩余劳动力转移。 第三,改革和完善农村金融环境和制度。 第四,完善农业社会化服务体系。 土地整治项目 重庆市国地房管局与银行签订农村土地整治金融合作协议，由银行向重庆市农村整治中心提供授信支持或意向性融资，用于农村土地整治项目。 土地确权 ①所抵押的农房价值确定，房屋及其占用的土地一并评估，评估价格以市场价格和复垦地票价格为准，利用土地使用权和房基地发放房产证； ②建立和完善农村产权抵押风险补偿机制，发展小额信贷。 成渝模式——灵活多样融资方式，促进土地流转和农民权益的保护 地票抵押 ①农村相关建设用地经过复垦； ②验收并向农户颁发发放地票； ③在土地交易所进行指标交易，地票交易。 ④使用地票。按照法律及规划，实行城乡建设用地增减挂。 农民专业合作社 ①允许以农村土地承包经营权出资入股，设立有限责任公司和独资、合伙等企业。 ②农民专业合作社，有股权单一、生产要素合作、股份混和、股权转租、股份参与五种模式。 5.建立农村社会保障制度同时改革户籍制度 城市化的进程会影响城市建设用地需求，也影响进城务工农民对农地的需求。 人口的非农化需要数量庞大的农民在城市安居，在城市就业。 农业转移人口的市民化 新型城镇化 * 2000-2009年我国地级市城市用地增长与人口增长比较分析 年份 人口密度（人/平方公里） 城市用地规模弹性系数 2000 647.82 0.61 2001 621.00 0.70 2002 604.00 1.08 2003 605.14 0.33 2004 599.65 1.33 2005 610.56 -0.25 2006 600.72 2.22 2007 597.62 0.52 2008 600.60 4.76 2009 607.44 3.57 注：表中数据依据中国城市统计年鉴（2001-2010），进行整理计算所得 6.建设和完善农村集体建设用地使用权制度 农村集体建设用地都可以入市吗？ 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。” 中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文认为：《决定》指的是农村集体经营性建设用地，而不是所有农村集体建设用地。 农村集体建设用地有三类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地 《决定》: “保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。” 《决定》：“保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。” 住房财产权可以转让，是否意味着农民的宅基地也可以买卖了？ 宅基地是我国的特有概念，简单来说就是“自有的土地、自用的建筑”，即只能由本集体经济组织的成员申请，用于自住，不能建商业住房。 必须遵循“一户一宅”原则，宅基地面积由各省级人民政府规定，大小不等。 农民对宅基地只有使用权，建在宅基地上的住房才是农民的私有财产，土地则属于农民集体所有。 宅基地制度改革的基本思路 在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定， 探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制， 探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。 农村土地征收制度改革基本思路： 缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完