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市 场 调 研 班级：成规升本09 姓名：刘炜 学号：24号 新政引发市场激烈反应 成交量或急转直下 进入2010年以来，房地产投资增长过快以及房地产市场供应结构不合理，尤其是房价的大幅上涨已经上升为关系民生的焦点。在这样的背景下，中央调控政策密集出台。4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，2010年4月30日，北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。而北京的新政，也被业内评价为对住房市场最严厉、最具可行性和有效性的政策，可见政府部门对遏制炒房和房价过快上涨的决心。 从出台一系列措施情况看，确实会对房地产市场产生重大影响。当前中国房地产市场尤其是北京、上海、深圳等城市，投资投机性购房需求过于旺盛，这些需求直接推高了房价。为了使房价能够回归理性，抑制投资性需求增长，各级地方政府坚持贯彻中央调控方针，加大调控的力度，以北京为例，细则要求购房家庭只能新购买一套商品住房，而且要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。这几乎把所有炒房者堵在了门外，同时也增加了异地购房者的难度，最大限度的保证市场上的购房者主要是自住需求者。其中，每个家庭限购一套房，看似简单的一刀切，但却可能是最具可行性和有效性的，对投机炒房者造成严重打击，又在一定程度上保证首次置业和改善型购房的正常需求不受影响，最终挤压相当一部分投资性购房需求，缓和市场供求关系，从而消减可能存在的楼市泡沫。 从目期的政策执行效果来看，政策确实对于抑制投机需求起到了一定的作用，而一些部分前期房价上涨过猛的区域，成交量下降，房价开始出现回落。根据CRIC2009年数据系统显示，政策出台后，4月30日-5月6日期间北京商品住宅市场的交易量环比出现下降，总体下降幅度10%左右，部分区域的交易量下降幅度在15%-20%。观望情绪不仅逐渐弥散于北京市场，上海、深圳等城市一手商品房的成交量也在下滑。 但是，通过近一周的数据就此得出未来房价将大跌的结论，也是过于仓促和草率的。第一，目前房地产市场仍是以自住为主的市场，自住购房比例也远远超过投资性购房比例。第二，政策的出台是为了挤压楼市投资投机行为，抑制投资性购房需求，从而预防和消减楼市泡沫，而绝不是为了消灭购房需求。第三，政策着眼点也不是让房价大跌，而是稳定房价，或至多使房价小幅下滑。 但是鉴于市场发展趋势和以往调控政策的实施情况来看，市场变化呈现以下特点： 第一：观望氛围加剧，严重影响交易量，但价格传导尚需时日。从此次细则出台可以看出政府部门加大调控力度的决心之大，调控的目的在于能有效地进行引导，让开发商、购房者都能遵循市场规律来进行交易。而北京房地产新政或在短期内改变市场预期，从而影响住房市场供需状况，但是，地产开发商在2009年的业绩都相当不错，故短期内不会出现大幅降价的现象，降价效应或将在数月后显现，之前涨价幅度偏大的区域，例如通州、望京等区域，调价空间较大，但整体深调可能不大。但是，如果随后加息和房产税政策出台的话，不排除北京房价可能出现深幅调整的可能。 第二：市场调整，或导致市场中长期供应下降。本次政策以往都“严厉”，但是“过度”的强制性压制，使得土地出让放缓，同时开发商还可能像2008年一样放慢开发节奏，这样就会导致市场中长期更加“供不应求”，进入2009年房价疯长的恶性循环。 保障性住房方面，《通知》中明显加大了政策性住房供地，但房地产开发具有延后性，现在的供地要到一两年后才能建成，所以短期内供需矛盾尚难以得到解决。 本月房地产政策回顾 随着中国经济回升态势逐渐稳固，我国房地产市场有了较快恢复，中央近期对房地产市场也展开了密集调控住建部出招遏房价月日，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》通知要求今后未取得预售许可的商品住房项目房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格并严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。按预售申报价格销售，可防止开发商坐地涨价，4月日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后北京市政府迅速制定并发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》再推十条措施商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款74.52%。 图2.1-1： 2009年1月-2010年3月北京开发投资额及