区域地产开发方案策划.pptx

1 产业发展逻辑 产业升级的需要 产业转移的需要 区域规划发展的需要 城市（城镇）化需要 经济持续发展需要产业的支撑 新的产业发展平台载体---- 以产业集群驱动的区域开发项目 高端产业 产业高端 现代的产业 产业现代化 战略产业 新兴产业 基础产业 区域发展需要产业 产业的发展和升级，离不开产业聚集及载体的支撑 区域间协同 城市间协同 产业间协同 供应链间协同 价值链间协同 2 产业地产发展模式转变 政府主导园区开发 多方力量共同推进 政策、地缘优势 产品、服务优势 简单业态及功能 高级业态及复合功能 本地化发展 规模化发展 产品导向阶段 顾客导向阶段 3 产业地产企业盈利模式 政府/伙伴 获取项目 项目运作 推动 政府政策伙伴资源 低地价 土地出让 出租 出售 产业收益 企业战略导向下的保值增值 基于能力（含开发模式）+ 资源（含产业资源、伙伴、客户及产品）的企业盈利模式 物业增值 ROE、现金流与利润期望的平衡 4 产业地产企业战略思维模型1 城市定位及战略升级（总体、产业、空间） 企业 项目 产业地产项目运作宏观结构 基于区域发展主价值链下的各项业务 政策也是种资源，我们认为政策是实现区域发展的最核心因素之一 盈利点、实现模式以及分享模式 拥有的自然资源、社会资源、品牌资源等 主体及主体之间的动机、目标、组织架构、权责等关系 对象 资源 （3） 主体 （1） 政策 （2） 盈利 （4） 政府包括区域所在省市政府、区域政府和管委会 区域发展商是区域开发直接主体 区域 发展商 区域发展各种形式的投资者 投资者 区域开发、产业地产项目运作结构分析 6 产业地产项目运作中观结构 区域开发、产业地产项目发展链（项目盈利模式） 区域发展的全景图 7 产业地产项目的微观运作结构 8 区域的宏观面分析 1.1 宏观经济政策；1.2 宏观产业政策； 1.3 国家对区域的功能定位；1.4 其他； 1 1 区域的宏观面分析 1 区域的宏观面分析 2.1 区域产业现状与结构； 2.2 从5个维度分析（文化、经济、社会、资源、环境）； 2.3 其他； 1 1 区域的现状分析 2 区域的宏观面分析 1 1 利益相关者分析 3 3.1 当地政府的需求；3.2 区域发展商的需求；3.3 投资者的需求； 区域的宏观面分析 1 1 区域土地属性 4 4.1 水文地质条件；4.2. 市政和配套设施；4.3 其他； 产业地产项目的微观运作结构 10 区域的宏观面分析 1.1 自然资源； 1.2 社会资源； 1 1 区域资源盘点 1 区域的宏观面分析 2.1 产业战略； 2.2 空间战略；2.3 环境战略；2.4 技术战略 1 1 区域开发总体战略（体现可持续发展的理念） 2 区域的宏观面分析 1 1 城市总体规划 3 区域的宏观面分析 1 1 土地总体利用规划的修订（用地属性的改变） 4 区域的宏观面分析 1 1 城市设计导则 5 区域的宏观面分析 1 1 控制性详细规划（土地一级开发阶段） 6 区域的宏观面分析 1 1 修建性详细规划(房地产开发阶段) 7 区域的宏观面分析 1 1 专项规划 8 产业地产项目的微观运作结构 11 区域的宏观面分析 1 1 利益相关者利益分配方案 1 区域的宏观面分析 3.1 拆迁安置方案； 3.2 拆迁； 3.3 拆迁费用； 1 1 项目立项及相关审批 2 区域的宏观面分析 1 1 拆迁 3 区域的宏观面分析 1 1 安置房工程 4 4.1 房地产开发； 4.2 安置费用； 区域的宏观面分析 1 1 土地一级开发成本核算报告 5 区域的宏观面分析 1 1 土地入市方案 6 产业地产项目的微观运作结构 12 区域的宏观面分析 1.1 建设主体确定； 1.2 利益分配细则； 1.3 运营结算方案； 1.4 技术运营方案（新技术、新能源的应用）； 1 1 基础设施运营模式 1 区域的宏观面分析 2.1 商业计划书； 2.2 融资； 1 1 基础设施融资方案（BT、BOT或其他方式） 2 区域的宏观面分析 1 1 基础设施建设方案（区域发展开发主体公司下属专业公司建设或者是外包） 3 3.1 公用性基础设施（准经营）；3.2 公益性基础设施（无收益）；3.3 经营性基础设施； 区域的宏观面分析 1 1 相关政府批文 4 产业地产项目的微观运作结构 13 区域的宏观面分析 1.1 区域品牌的定位；1.2 区域内涵的表现形式； 1.3 区域品牌推广理念（从市场运作，形象功能、客户细分等分析）；1.4 区域推广策略；1.5 区域推广路径（政府、媒体、展会、客户专访等）；1.6 区域推广实施（要制定推广周期，包括聚焦、扩散、深化、提升等四个阶段）；1.7 区域推广诉求（发展前景牌、集成经济牌、区位价值牌、环境优势牌）； 1 1 区