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分析推算济南商品住宅开发成本（2008） 1相关概念解释 楼面地价：即按照建筑面积均摊的土地价格。 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 注：如土地单价单位为/亩，则楼面地价=土地单价/666.7*容积率 建安成本：房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的总称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本（投入）和人工成本。 注：建安成本的标准随着建设标准的提高，材料费和人工费的上涨而提高，每年都是变化的。2008年估算建安成本按高中低档排列，分别为：多层：1200，1100，1000；小高层：1600，1500，1400；高层：1700，1600，1500。 税费：这里税主要包括营业税、教育附加税、城市建设维护税、土地增值税、契税等。前三项税是必交的，单位面积金额占售价的5.5%。土地增值税一般情况下测算方法是利润去掉所得税之后数额的30%-60%，实际中主要由税务部门来决定。契税占售价的1.5%。 费的计算中要注意，人防异地建设费多层投影面积为1300元/m2，七层是185.7元/平米，高层投影面积为2000元/m2，十二层是166.7元/平米。费主要包括城市建设综合配套费，管网建设费，其他行政机构收费及以建安费为基数的若干收费。 管理费：以城市建设综合配套费、管网建设费、前期工作费、建筑安装费及以建安费为基数的若干收费、室外工程费和其它行政机构收费总和为计算基数，按照3%的计算比例所得出的费用。 注：管理费随着建安费的变化而变化的。 2土地价、容积率与楼面地价的关系 一、土地价 250万元/亩（666.7m2） 200万元/亩 二、容积率与楼面地价 楼层数 容积率% 楼面地价（元/m2） 地250万元/亩 地200万元/亩 低层（一～三层） 0.5 7500 6000 0.8 4699 3759 多层（四～七） 1.2 3129 2503 1.5 2500 2000 小高层（八～十二） 1.5 2500 2000 1.8 2085 1668 高层（十三～二十） 1.8 2085 1668 2.0 1877 1500 高层（二十一～三十） 2.0 1877 1500 3.0 1250 1000 3成本测算表 表一：不同地价及不同容积率水平下的开发成本比较 a楼面地价+b建安成本+c税费+d管理费 单位：元/m2 地价（万元/亩） 房价（元/m2） 容 积 率 1．3 2．0 3．0 3．5 50 3000 a: 576.60 b: 1200.00 c: 764.36 d: 57.15 合计：2598.11 a: 374.80 b: 1600.00 c: 702.66 d: 67.29 合计：2744.75 a: 249.90 b: 1700.00 c: 675.36 d: 69.48 合计：2694.74 a: 214.20 b: 1700.00 c: 675.36 d: 69.48 合计：2659.04 100 4000 a: 1153.30 b: 1200.00 c: 844.36 d: 57.15 合计：3254.81 a: 749.60 b: 1600.00 c: 782.66 d: 67.29 合计：3199.55 a: 499.80 b: 1700.00 c: 755.36 d: 69.48 合计：3024.64 a: 428.40 b: 1700.00 c: 755.36 d: 69.48 合计：2953.24 200 5000 a: 2306.50 b: 1200.00 c: 924.36 d: 57.15 合计：4488.01 a: 1499.30 b: 1600.00 c: 862.66 d: 67.29 合计：4029.25 a: 999.50 b: 1700.00 c: 835.36 d: 69.48 合计：3604.34 a: 856.70 b: 1700.00 c: 835.36 d: 69.48 合计：3461.54 300 6000 a: 3459.80 b: 1200.00 c: 1004.36 d: 57.15 合计：5721.31 a: 2248.90 b:1600.00 c: 942.66 d: 67.29 合计：4858.85 a: 1499.30 b: 1700.00 c: 915.36 d: 69.48 合计：4184.14 a: 1285.10 b: 1700.00 c: 915.36 d: 69.48 合计：3969.94 400 7000 a: 4613.10 b: 1200.00 c:1084.36 d: 57.15 合计：6954.61 a: 299