谭宁 1912运营解析及商业地产策划分享录音整理.pdfVIP

商业地产是一个非常复杂的系统工程，我 （谭宁）把 1912 在六年中发展的 经验和教训给大家分享一下，其次我把自己从乙方做到甲方，到现在兼顾的身份， 这个过程中我对于商业地产的理解和一些感悟与大家分享，希望大家随时提问。 请问一下在座各位谁去过南京 1912，对于 1912 的理解是什么？如果业内的人去 1912 的第一感觉会觉得是酒吧一条街，但我们自己理解并不是这样的产品，先 给大家看一个 1912 视频短片，让大家对 1912 有一个感性的认识。（短片播放 中。。。） 一、1912 集团介绍 为什么要叫 1912，因为它在总统府旁边，总统府具有历史和地理意义。公 元 1912 年 1 月 1 日，孙中山先生在南京“总统府”宣誓就任中华民国临时大总 统。当时由于这个特殊的地理位置起了这个名字，没有想到之后成为一个品牌一 直流传下去。项目最早是总统府的一个服务区，整个区域是一个 L 型的地块，最 早是一些老的物业，当时拿下这块地不知道该怎么做，当时由于南京没有一个的 娱乐消费的集中地，所以整体定位还是以娱乐消费为主，把酒吧作为权重性的项 目在街区中体现，面积为43000 平方米，一会给大家介绍南京 1912 每个街区的 情况。在别人看来，我们开创了中国商业项目数字命名的先河。 1912 于 2004 年 12 月 24 日开街，从那以后我们每一个街区都会选择在圣诞 的平安夜开街，也是伴随了好做企划宣传的特点，当时我们在南京做了一个人工 造雪，人气非常火爆，在南京当时大家都很好奇这是什么。酒吧对于有些人是一 个向往、对于有些人也是一个屏蔽。 2004-2007 年“南京 1912”开业之初，即遇到商业生地、底租压力、消费习 惯等“三座大山”，商业运营面临压力。1912 团队积极探索创新，针对文化休闲 街区特点，创造出以“四个基本坚持”和“三个委员会”为特色的 1912 商业运 管模式。四个基本坚持：坚持以市场为导向（指的是不是每个城市都可以做 1912， 我们要考量一些属性）；坚持以文化为助力（指的是我们选的每个地块都要有文 化）；坚持以商家为核心（我们是一个二房东）；坚持以服务为重点； 三个委员 会：街区管理委员会 （我们1912 在每个街区里面都会与政府合作，由政府牵头， 组织从环保、消防、公安、城管、卫生等等成立商家管理委员会，这样我们商家 到这个地方来可以解决他们困难；同时我们严禁“黄”和“黑”，若有违反，我 们会自动劝退，必须严守规则；商家这样也有一个保障）；专家顾问委员会；商 家咨询委员会 （把优秀的商家集合在一起，辅导一些经营不善的商家）。总结以 上这三个委员会就是与其他商业地产的不同之处。 2006-2007 年前后街区运营逐步走上轨道，“南京 1912”实现了从固态的“建 筑文化”到生动的“城市品位与消费方式文化”的涅磐。 进入第三个运营年度后，街区商家稳定在 50 家左右，现在我们有 52 家商家， 酒吧有 22 家，街区客流日渐上升。1912 与上海新天地不同，新天地是以音乐餐 厅和演艺吧为主，而 1912 是以慢摇吧为主。“南京 1912”成为南京人文化休闲 消费的首选，“成功地将南京夜生活延后近 3 个小时”。 2007-2008 年我们开始陆续拓展无锡、扬州、苏州。 2008-2009 年成立集团、战略升级。在这里给大家讲一下，1912在五年中一 直是一个二房东，有很多心酸和血泪史。在酒吧运营中有砸场和闹事，警察都会 来找 1912把 1912封了，在这个过程中，我们为商家服务付出了很多，不仅是物 业管理，更多是协调商家和政府的关系和矛盾。之前 1912 一直是做二房东 1.0 的产品，2009 年开始做 2.0 （KFS 分享商业物业增值）和 3.0 产品（自己开发， 学习万达），接下来自己建设的百家湖和西安 1912 都是 3.0 的模式。之后我们拓 展了常州、合肥、西安、淮安等项目，一会给大家介绍每个项目的情况。 ［ 1912 ］ 做什么？ 我们不认为自己是做酒吧街，我们是以酒吧为主， 对外我们讲我们是中国城市文化商业地产整合运营商， “1912”所能做到的，是 通过[城市-文化-商业]的整合运营，为城市打造城市客厅、文化名片、品位地标、 魅力徽章。 南京 1912. 位于南京长江路与太平北路交汇处，由 19栋民国风格建筑以及 共和、博爱等 4 个街心广场组成，L 型环绕“总统府”，总建面积 42000 平方米。 项目总体分为 A （休闲区）、B （酒吧区）两大区块，50 余家国际、国内品牌