房地产经营管理第三章 房地产市场【企业经营管理推荐】.pptVIP

房地产经营管理 21世纪房地产系列教材 北京市高等教育精品教材立项项目 房地产经营管理 主编 乔志敏 李德峰 副主编 黄兴文 贾宁凤 中国人民大学出版社 第三章 房地产市场 3.1 房地产市场概述 市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带 市场有两重含义：一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制 3.1 房地产市场概述 3.1.1 房地产市场的类型 按照用途划分 按照发育程度划分 按照覆盖范围划分 按照层次划分 3.1 房地产市场概述 3.1.2 房地产市场的特点 1 地区性 2 供给调节滞后性 3 垄断竞争性 4 投机性 5 交易形式多样性 3.1 房地产市场概述 3.1.2 房地产市场的特点 6 交易复杂性 7 受金融市场强烈影响性 8 市场效率低 9 政府干预性 3.1.3 房地产市场的功能 3.2 房地产市场的运行 3.2.1 房地产市场的参与者 3.2.2 房地产市场的需求和供给 1 房地产需求 2 房地产供给 3 房地产供求均衡 4 房地产供求弹性 3.2 房地产市场的运行 3.2.3 房地产市场的运行 房地产市场运行机制 房地产市场运行特征 经济增长趋于繁荣与经济增长日益衰退 单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产， 以近似相等的价格出售 3.2 房地产市场的运行 3.2.4 影响房地产供求的因素 价格 租金水 平 空置率 人口 建筑技术， 建筑质量 就业及 工资水平 税率、土地 利用控制、租 金水平控制 Title in here 利率及抵押 贷款的条件 Title in here 土地、建筑材 料价格，建筑 工人工资 影响因素 3.2 房地产市场的运行 3.2.5 房地产投资与消费市场 消费需求的变动 投资需求的变动 开发成本的变动 3.3 房地产市场研究 作用： 1 有助于正确的房地产投资决策的制定和房地产投资方向的调整 2 有助于了解房地产市场环境的发展变化，把握机会调整经营策略 3 有助于房地产开发方案的正确制定和调整 4 有助于改善自己的经营管理方法，提高经营水平 5 有助于价格策略的制定 3.3 房地产市场研究 3.3.1 房地产市场研究的步骤 1.确定研究目的及目标 2 设计市场研究方案 3 市场研究方案的实施 4 撰写并提交市场研究报告 房地产市场研究的步骤 3.3 房地产市场研究 3.3.2 房地产市场数据资料的收集及研究 （1）房地产需求方面的信息 （2）房地产供给方面的信息 （3）市场交易方面的信息 （4）房地产金融信息 （5）影响房地产市场供求变动的其他信息 1 房地产市场数据资料的收集 2 房地产市场数据资料的研究：定性法和定量法 3.3 房地产市场研究 3.3.3 房地产市场研究的内容 1 市场区域范围的限定 2 市场供求现状及前景分析 3 房地产信贷条件分析 4 房地产业周期波动分析 3.3 房地产市场研究 3.3.4 住宅市场研究 1 影响住宅需求的主要因素 1）人口特征 2）收入 3）住房抵押贷款条件 4）住房消费观念的变化 5）住房政策 3.3 房地产市场研究 3.3.4 住宅市场研究 2 影响住宅供给的主要因素 1）拆除量 2）用途变换 3）住房开发建设量、开发成本 4）住房开发建设可利用的土地数量、城市规划 5）住房开发政策 3.3 房地产市场研究 3.3.4 住宅市场研究 3 住宅需求预测 1）额定需求预测法 ① 目前的住宅状况和今后的发展趋势分析 ② 预测未来可能出现的住宅需求 2）有效需求趋势预测法 3.3 房地产市场研究 3.3.5 商业房地产市场研究 1 影响商业房地产市场的因素 2 写字楼市场需求预测 关键术语 房地产市场 供给 房地产投资及消费 需求 总体市场研究 特定地点市场研究 复习思考题 1 与一名房地产业的经理会晤，请他结合自身经验谈谈房地产市场研究的作用、以及对于如何做好房地产市场研究的体会。 2 对你所在城市的某一类型房地产市场进行研究。请设计出进行市场研究的方案。 3 找一份房地产市场研究报告，并对他加以分析评价。 4 查阅有关刊物，收集有关房地产市场信息。 5 提高银行贷款利率对房地产市场供求及价格会有什么样的影响？ 复习思考题 6 结合实际情况，谈谈影响房地产市场供求的诸多因素是如何作用于房地产供给、需求、价格、租金的。 7 大城市的房地产市场价格高于中小城市房地产市场价格，其原因是什么？ 8 房地产买卖市场和租赁市场是否会出现不同的行情？ 9 我国的住房政策对住宅市场有什么影响？ 房地产经营管理 21世纪房地产系列教材 北京市高等教育精品教材立项项目 房地产经营管理 主编