句容黄梅镇地块前期风险评估汇报20110301【企业风险管理经典】.ppt

市场容量判断 短期缺乏区域市场购买空间， 长线依靠外部客群和产业客群。 四、地块资源判断 区位思考——居住氛围与景观资源保障 价格思考——高端价格要求 区位思考——居住氛围与景观资源保障 区域位置——位于黄梅镇的镇中心 项目紧邻黄梅镇镇中心，西侧与主干道宁杭路相连，无论是交通还是配套都属于黄梅镇镇中心。 区位思考——居住氛围与景观资源保障 资源条件——黄梅河公园景观资源 项目东侧为黄梅镇最大的公园，即黄梅河公园，使项目能够拥有更好的公园生活和景观视野。 区位思考——居住氛围与景观资源保障 配套资源——学校资源优势 项目A地块东面即为句容市黄梅中学和句容市黄梅中心小学，地块拥有黄梅镇最好的中小学教育资源。 价格思考——高端价格要求 指标基础——高地价与别墅产品的双重要求 项目地价达到2300元/平方米，这一低价在2010年的句容土地市场也属于较高的地价水平，这就要求项目未来的售价也必须要能够达到句容市的高端水平。 项目地块容积率为1.1，通过拆分容积率的办法可以规划为别墅和公寓产品组成的复合型社区，这就要求项目未来需要走高端产品路线，通过别墅产品提升整个社区的价值。 价格思考——高端价格要求 楼盘名称 户型（㎡） 均价（元/㎡） 备注 世贸花园 74-150㎡ 4900 在售高层 维也纳花园 110-180㎡ 6100 花园洋房 碧水名苑 110-124㎡ 5300 B06#高层 水畔御景 100-108 5300 11#、12#、17#、18# 御湖枫景 340 1300 双拼别墅 润景美邻苑 100 5300 小高层 银河之都 83-120 5300 高层 金水湾 77-130 5300 17#高层 都市晴园 78-95 5650 多层、小高层 卢瓦尔郡 214-293 —— 别墅（未开） 台北上上城 89-116 5500 多层 领秀星城 180-250叠加，212-240联排 叠加5600-7000，联排7900-9000 联排、叠加 上海公寓 洋房220-290 8000 洋房、小高层 英伦印象 198/245/270平米联排；叠加160-190平 联排：6800，叠加：待定 联排、叠加 台湾小镇 215-250 22000-24000 独栋 华城美景 40-60 8000 商铺 金城沁园 82-177 5380-6000 多层、小高层 德院上城 107-138 4900 高层 太阳星城 175-196 6200 别墅 锦绣句容 写字楼40-521平；商铺50-1300平 写字楼4400元/平；商铺7200-22000 商铺、写字楼 以项目地价，销售价格冲刺目标将定位于目前的全市最高价，这在目前的黄梅镇尚存在很大压力。 部分句容在售项目价格 地块资源判断 这是一个适宜居住的地块， 也是一个对销售价格有高端要求的项目。 地块风险评估结论回顾 结论一：项目所在的黄梅镇在句容—南京同城化发展背景下，发展前景预期乐观，值得介入区域商品房开发。 结论二：区域目前存在有效需求不足的问题，这一问题需要经过一个三年的区域发展周期，届时商品房项目才能有一个比较充足的市场需求。 结论三：未来的客群主要由三方面组成，即区域内部的改善型原住民、产业导入客群和南京方向来的投资或自住客群。 结论四：项目地块居住型资源配套齐全，未来的居住价值可以预期，但是项目由于较高的地价和别墅产品的原因，未来的销售价格要求较高。 致观建议 区域未来的发展预期能够支持这个地块获得较高利润，但是这需要一个三年的周期； 如果贵司对于资金压力并不紧张，建议可以在目前区域地价尚没有大幅上升的背景下取得项目的开发权，延后开发周期； 如果贵司需要在这个项目快速销售和快速回笼资金，则不建议投入此项目，区域短期内的市场需求不足。 句容市黄梅镇地块 前期风险评估汇报 致观咨询（上海） 2011/2/28 前 言 本次受托于贵司，对镇江句容黄梅镇地块进行前期风险评估，以求能够对贵司介入黄梅镇的开发有所借鉴意义。 对于本次风险评估，致观主要立足于黄梅镇的区域位置判断、区域发展判断、市场容量判断、地块资源判断，分别进行相关分析，并以类似案例作为借鉴，以项目安全性为前提，未来发展前景为参考，给出致观建议。 一、区域位置判断 二、区域发展判断 三、市场容量判断 四、地块资源判断 报告结构 一、区域位置判断 句容定位判断——南京同城化发展定位 黄梅镇定位判断——句容融入大南京区域的第一站 案例借鉴——昆山花桥案例借鉴 句容定位判断——南京同城化发展定位 南京市 镇江市 句容市、南京市、镇江市三个城市在沪宁线形成三角交通关系； 句容至镇江约45公里，句容至南京约37公里； 从距离位置看，句容与南京的交通联系更甚于镇江，属于南京一小时城市圈范围。 城市交通——南京