bqc_重庆金沙国际商业部分初步发展建议书doc17.docVIP

PAGE 重庆金沙国际商业部分初步发展建议书 前 言 在西部大开发、重庆直辖、中国成功加入WTO的多重利好下，重庆市的房地产开发取得了可喜的成绩，房地产业取得了前所未有的进步，呈现出一片欣欣向荣的态势。与此同时，市场竞争的压力也在逐步加大，对商业物业尤为如此，从万鞋服代替女儿家到雨田百货的转向，从西格玛百货的撤场到中商百货的倒闭，再到陈川粤酒楼老板的离奇失踪……无一不说明了重庆商业竞争的日益严峻。而另一方面，沃尔玛、麦德龙、普尔斯玛特、北京华联、新一佳超市相继杀入重庆市场，希望打开重庆这一拥有三千万人口的直辖市的广阔市场，由此预计重庆的零售商业将会烽烟四起，传统的商业形态将面临严峻的考验。 众所周知，商业总是和房地产业结合在一起的，我们谓之曰“商业地产”。在重庆，“商业地产”项目日趋规模化、大盘化。近期已出现的和即将出现的大型商业项目有时代广场、华宇广场、华宇名都城、龙湖?北城天街、协信?黄金海岸、上海中心等等，市场供给规模将出现前所未有的放量，如何对商业物业进行一个准确的主题定位将是其运作成败的关键。 就[金沙国际]商业部分而言，开发商专门为此组建一个营销班子已不大现实，如何对此部分选择合适的主题定位并将这一主题向市场推广将是一个复杂的课题，开发商显然不具备这样的市场终端，而我司却可以凭借丰富的商业物业操作经验为开发商保驾护航，实现地产与商业的成功嫁接，确保开发商资金的快速回拢。 我司在与贵公司进行了初步接触之后，就金沙国际项目的商业部分的营销工作提出以下初步意见以供双方商榷。 第一部分：市场描述及产品定位核心概念的提炼 一、沙区商圈发展现状 （一）沙区商圈百货商场的基本状况 商场名称 商业面积 （平方米） 经营模式 及租金水平 档次 定位 业态组合 沙重百 9072 （单层1276） 统一经营管理 中档 -1F：超市（约1500平米） 1F：化妆品、金银饰品、钟表、眼镜、 2F：女鞋、男鞋、休闲鞋、皮具、箱包 3F：女装 4F：男装、女装、快餐 5F：内衣、童装、童鞋 6F：办公用品、家电、电脑 凯瑞商都 2002年开业 15000 （单层2500） 统一经营、统一管理 中档次 -1F：生活超市馆（日用百货、休闲食品） 1F：名媛名品馆（化妆品、女鞋、女包、珠宝） 2F：流行服饰馆（女装） 3F：淑女服饰馆（女装、内衣）流金岁月西餐厅 4F：绅士品名馆 5F：家居童玩馆 立洋百货 2003年开业 12000 （单层2000） 统一经营、统一管理、出租商场扣率为主 中高档次 -1F：家庭生活馆（日用小百货）休闲食品） 1F：仕女名品馆（化妆品、金银饰品、钟表、眼镜） 2F：流行服饰馆（女装）、麦当劳 3F：少淑女精品馆、阿利与艾得西餐厅 4F：淑女服饰馆（女装、内衣） 5F：淑女服饰馆 6F：绅士品名馆 7F：青年馆、休闲餐厅 明日百货 2001年开业 8100（恒鑫店）（单层1700） 统一经营、统一管理、出租商场扣率为主 中档次 1F：化妆品、金银饰品、钟表、眼镜、内衣 2F：女装 3F：休闲馆、男装 4F：、童装、童鞋（800平米） 7000（欣阳店共2层单层3500） 统一经营、统一管理 中档次 1F：都会魅力馆（女装） 2F：青春靓装馆 3F：青春运动馆 北京华联 （华宇广场） 40000 统一经营、统一管理 大型百货（2004开业） 金诚广场 （沙重百旁） 7500 （共4层） 分零经营 中偏低档次 服装、服饰 （二）沙区商圈专业店的状况 1、超市：除以上重百、新世纪百货拥有自身配置的专业超市外，沙区商圈内还拥有以下专业超市： 商场名称 经营面积 （平方米） 经营模式 档次定位 及租金水平 业态组合 好又多超市（欣阳广场） 6000 （共一层） 大型超市（全国连锁） 量贩超市 食品、服装、日用百货、办公 用品、小家电 山城超市 （汉渝路） 3000左右 （共2层） 全市连锁 中小型超市 食品、服装、日用百货、办公 用品、文具 家乐福 （华夏银座） 5000 （共3层） 全国连锁 大型超市 家电、生鲜食品、休闲食品、服装、日用百货、办公用品 商场名称 经营面积 （平方米） 经营模式 档次定位 及租金水平 业态组合 赛博数码港（华宇广场） 4000 统一定位、分零出租 1F-2F 3F：电脑耗材 4F：图书 金鹰女人街 （台庆大厦） 1300（-1层至平街1层） 统一定位、分零出租 偏底档次 精美饰品、皮具、女装、女鞋、美甲、内衣、睡衣 国美商场 （小龙坎） 4071 （共3层） 全国连锁 手机、通讯器材、小型及大型家电 苏宁电器 5000 （共3层） 全国连锁 手机、通讯器材、小型及大型家电 南亚家具 （沙龙广场） 约2.7万 （共4层） 中档次 纯家私 图书超市 （清华源） 1400 （共2层） 重