9第九章 物业管理[管理资料].ppt

由于没有一部完备的物业管理法律，在物业管理关系内，各方的权力、义务、责任不明确，物业管理公司的权威性分难树立起来，不能真正做到依法办事。 例如，某住宅楼内，由于一楼住户擅自加高院子的围墙，致使盗贼夜间闯入二楼住户家行窃，造成了经济损失。二楼住户与一楼住户交涉未果，只得请物业管理公司处理，物业管理公司要求责令一楼业主拆除加高的围墙，但对方不理，物业管理公司又多次口头和书面责令拆除，仍然没有效果。二楼住户住户再次请求干预，物业管理公司说尽力了，没有办法。 （二）物业管理法制建设的必要性和紧迫性 1、开发商的物业管理责任需要法律约束。 良好的物业配套条件是良好的物业管理的前提。 2、物业管理公司的行为需要有法可依。 （1）收费标准问题； （2）收费方式问题； （3）维修基金的收取时间问题。 （4）代为购置安装设备中的矛盾； （5）物业管理服务内容的分歧。 3、业主的利益和行为需要立法予以保障和规范。 （三）物业管理法律关系 1、内涵：法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利与义务关系。物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。 物业管理法律关系的这一概念包括以下几层含义：（1）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果。要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道怎样协调各方面的关系。怎样理顺其中的关系？我国的物业管理必须实现有法可依、依法办事、违法必究的法制化运作。严格依照物业管理法律规范来调整物业管理活动，就会形成物业管理法律关系。 （2）物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的物业管理主体之间的社会关系。这种社会关系既包括业主管理委员会与物业管理公司之间的关系，也包括业主与物业管理公司之间的关系、业主与业主之间的关系、业主与业主委员会之间的关系，还包括上述主体与行政管理机关的关系等等。 （3）物业管理法律关系是物业管理各参加主体之间的权利和义务关系。物业管理法律关系并不是以物业管理行为与物业管理行为产生的后果为内容，而是以物业管理主体的权利和义务为内容的。比如，某物业管理公司与某房地产公司签订了物业管理服务合同，合同签订后一个月物业公司如约提供了物业管理整体策划等技术文件，还承诺“物业管理将达到国内外先进水平。”房地产公司如约给付双方合同中约定的物业管理费。双方签合同行为、物业管理公司提供文件的行为和房地产公司给付管理费的行为都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中享有的权利与承担的义务才是物业管理法律关系的内容。 2、物业管理法律关系的构成要素 物业管理法律关系的构成要素是：主体、客体和内容 （1）物业管理法律关系的主体：是依法享有权利、承担义务的法律关系的参与者。包括国家、法人和自然人。 （2）物业管理法律关系的客体：也称为权利客体，是法律关系主体的权利义务所指向的对象。表现为物、行为和非物质财富。 物：即物业，含房屋及其附属物、公共配套设施等；行为：物业管理中具体的管理活动；非物质财富：即智力活动成果，如对物业规划设计的意见、物业评估服务等。 （3）物业管理法律关系的内容：是指物业管理法律关系主体享有的权利和承担的义务。这里的权利是指物业管理关系主体在一定条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格；义务是指物业管理法力关系为满足权利主体的要求必须为一定行为或不为一定行为之约束。 物业管理中的权利和义务关系是相互对应与制约的。例如，住户在享有使用物业权利的同时，又负有维护物业完好的义务；物业管理公司在行使法定管理权利的同时，又负有不侵害住户合法权益的义务。 开发商 产权转移 业主 续 聘 改 聘 聘 用 物业管理公司（甲） 物业管理公司（乙） 保修以前 保修以后 物业管理中涉及管理权的关系图 （四）物业管理法律责任 1、含义：物业管理主管部门的工作人员、物业管理企业、业主或使用人，在进行管理、服务、使用物业的活动中，必须遵守国家关于物业管理法律法规、规章政策的规定和物业管理委托合同、业主公约，如果因为故意或过失违反了物业管理法律规范，就属于违法行为或违约行为，应承担相应的法律后果。例如违章搭建、损坏公共设施等。又如房屋所有人不依法修缮房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受损害，具备了法律规定的危害后果，也符合法律规范所规定的制裁条件，由当事人承担物业管理的法律责任。 2、物业管理法律责任的构成要件 违法行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然结果。但不是每个违法行为都要引起法律责任，只有符合一定条件的违法行为才能引起法律责任。这种能够引起法律责任的各种条件的综合称为法律责任的构成要件。 物业管