2012年9月三门峡房地产市场调查报告.docVIP

PAGE 三门峡房地产市场调查报告 一、城市概况 1、地理位置与行政区划 三门峡市位于河南省西部，陕西、山西及河南交界处，是一座随着举世闻名的万里黄河第一坝——三门峡大坝的建设而崛起的一座新兴城市，每年入冬以后到次年初春这段风寒雪飘的季节，这座美丽的城市总会迎来西伯利亚的朋友白天鹅，因此三门峡也有了“天鹅城”的美誉。 三门峡市行政面积10309平方千米，人口245万（2011年），辖1区、3县、代管2个县级市，市人民政府驻湖滨区，中心城市（包括西城区）建成区面积达到40平方公里，城区人口约40万人。 2、经济及资源： 2011年三门峡市生产总值突破千亿元大关，达到1062.92亿元，人均GDP47664元，位居全省第二，在中部城市位居前列。 三门峡拥有极其丰富矿藏资源及特产，目前已发现的矿藏达66种，占河南省已发现矿种的60%。已探明储量的有50种，其中保有储量居全省前3位的有31种，是全省乃至全国重要的贵金属、有色金属及能源矿产基地，潜在经济价值达2700亿元。其中，黄（金）、白（铝）、黑（煤）是该市三大优势矿产资源，黄金储量、产量均为全国第二；铝矾土总储量达1.3亿吨，是国内外专家公认的全国最好的高铝耐火原料基地；原煤储量达26.9亿吨。 三门峡下辖城市灵宝县是我国六大苹果出口基地之一，苹果年产量已达到6亿公斤；三门峡烟叶是我国各大烟厂抢手的优质卷烟原料，有“代云烟”美誉。 3、城市交通 国家东西铁路大动脉郑西高速铁路客运专线，欧亚大陆桥陇海铁路，我国高速公路网“五纵七横”中的连霍高速（国家高速公路编号G30），及310国道穿越三门峡，交通便利。 二、城市规划与建设 三门峡市依托黄河大坝建城，其南北纵深较短，西北至东南跨度较大，城市整体呈45°长方形状。受地形限制，现城市整体方向西南陕县方向发展。 根据三门峡市城市规划将在城市西南方向（郑西高铁三门峡南站周边），25平方公里范围内建立中心商务区，其核心区域约3公里，围绕商务、金融、商贸流通、文化娱乐、城市综合体等内容，规划建设高端商住、旅游集散、休闲购物等功能区域板块。目前中心商务区区域内拆迁工作已基本进入收尾阶段，中心商务区区域内现已经具备开工建设条件。 三、经济发展 1、三门峡市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长。2011年三门峡市生产总值突破千亿元大关，达到1062.92亿元，人均GDP47664元，位居全省第二，在中部城市位居前列。2010年三门峡市国民生产总值开始进入快速增长阶段，2010-2011年正是三门峡市房地产发展的高速阶段。 2、城镇人口人均可支配收入的增加，提高了三门峡市人对房地产物业价值的承受能力：2008年三门峡市房地产销售均价约为1700元/㎡，2012年三门峡市房地产销售均价约为3500元/㎡；由此可见三门峡房地产市场物业的购买力较强。 宏观经济运行发展概况 项目 2008年 2009年 2010年 2011年 GDP（亿元） 654 710 874 1063 可支配收入（元） 12392 13470 15032 17062 社会固定资产投资（亿元） 403 553.3 677.5 761 总人口（万人） 245 市区人口（万人） 40 图一：三门峡市近年国民生产总值运行情况 图二：三门峡社会固定资产投资运行情况 图三： 三门峡近年城镇人口可支配收入情况 四、房地产市场分析 1、楼市板块 根据三门峡城市规划建设，按照城市区域组成，其房地产市场目前可分为五个板块：中心城区、东城区、西城区、开发区、中心商务区。根据城市的发展方向，城市基础设施的建设，目前西城区是今年三门峡房地产市场的热销区域；随着黄河大桥的开通、高铁站的正式运行，中心商务区是未来房地产市场的热销区域。 板块概况 板块 概况 中心城区板块 中心城区板块区位优势明显，各项生活配套设施完善，商业氛围活跃，形成以购物消费中心、核心商务中心、文化休闲中心为标志的商务生活区。由于地理位置的优势，给区域的商业带来一定的活力，总的说来区域房地产项目主要商住小区为主。区域内房地产销售均价3800元/㎡。 东城区板块 因受政府发展规划趋势影响，目前东城区板块在整个房地产市场中，是最薄弱的一块，三门峡火车站、长途汽车站均在此版块内，区域内城市配套老化，生活配套设施较少，其区域内房地产销售均价3200元/㎡ 西城区板块 西区板块与中心商务区板块相邻，区域内拥有青龙涧河，西邻天鹅湖，区域发展潜力的空间很大。凭借该板块资源和环境独特优势，商品房市场有较大的发展空间，是目前三门峡房地产市场最热销的区域，区域内房地产销售均价4000元/㎡ 开发区板块 随着城市发展重心的“西移”，开发区板块如东城区板块一般，房地产开发热度较低，区域内房地产销售均价3500元/㎡ 中心商务区板块 中心商务区是三门峡市未来城