扬州开发东路地块20万平项目前期定位与投资分析94PPT.ppt

扬州开发东路地块 前期定位与投资分析 ;背景： 自从08年以来，地产经历了波峰到波低的强烈震荡，而且趋势愈演愈烈。 我们认为： 房地产低迷阶段，投资风险是首要考虑因素，房地产代理公司竞争的核心转向为帮助房地产开发企业进行风险的控制，一个强大的地产运营合作团队是必不可少的。 本案开发理念： 先以最低的开发成本启动项目运作，以最快速度回收投资成本，再以“零”成本经营后期项目，实现赢利。 附注：我们的合作团队 东南大学物业管理研究所; 北京山鼎国际有限公司； 杭州奥园生态美景观设计公司(日本PROSHUMA有限公司) ；;第一章节 地块环境分析;三湾公园;三湾公园;今年来全国各地商品住宅均出现销售量大幅回落、价格逐步下滑的不利局面，下半年来受金融危机影响，国家为稳定经济陆续出台多项政策，扩大内需、保障经济增长;各地地方政策保障楼市发展着重在于减税、货币补贴及提高公积金贷款金额等政策，目前来看，这些政策的出台对刚性需求产生了一定的促进作用。;中央：个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。;市场盘整期 （2008-2009年）;07年楼市销售形势一片大好，房产成交继续保持快速增长，受宏观政策及国家经济层面影响08年三月之后楼市开始萎缩，一直至今。;地块区位之城东区域分析;地块区位之城东区域分析;案名;案名;案名;案名;户型;占地面积(亩);地理位置;小高层11层，高层18层。 分两期开发，四期推出，共18栋，当前第一期由3栋高层5栋小高层共8栋组成，在售为5栋小高层1栋高层共300多套，均价4200元，销售率超过80%。 二期由2栋高层组成，三期由6栋小高层高层组成，四期由2栋高层组成。;汇金谷——婵连2月扬州楼市成交冠军 汇金谷项目位于扬子津大学城广陵学院西侧，是我司在扬州市场全程营销代理的一个重要项目，占地面积4万多平米，建筑面积7万多平米。 一批房源在销售均价高出周边项目500元/平米的情况下于5月18日正式开盘，当日成交108套，成交率高达94％，两日内全部售罄，创出扬州5月楼市的销售神话和月度成交冠军。 在仅隔一个月的蓄水时间内成功蓄水1136批客户，二批公寓住宅房源于6月28日正式开盘，当天热销78套成交率高达77.8％，再创6月份成交冠军，二次开盘取得圆满成功！ 汇金谷购物公园商业部分在经过4个月的蓄水后，虽遇到极差的市场环境，但一批房源88套于11月22日正式开盘，推出珍稀旺铺88席，开盘热销45套，成交率为50%，达到开发商的销售预期。;汇金谷户型去化分析：;分两期推出，一期总建筑面积23.8万平米，二期总建面16万平米。;项目分两期开发销售，目前已进入尾盘期。;地块研究分析;经济技术指标分析： 占地面积：350亩，属于大规模社区 前期规划容积率：1.5----1.8，产品类型多样化（可以实现4—6多层/9—11小高层/16—18中高层） 地理区位分析： 项目北临开发东路，东靠渡江南路，道路宽广，交通方便。距离市区近1000米左右。 （优势） 汶河南路南延将缩短与老城中心区的交通距离，给项目带来极大利好。（优势） 项目周边居住环境分析： 项目东南及西南均为大体量拆迁安置和经济适用房小区，并有部分房屋对外出售。 （威胁） 周边大多为零零散散农民居住房。整体区域居住档次偏低。（劣势） 2010年联谊批发市场的搬离对本区域人文环境方面带来一定好转。（机会）;1、社区规模大。 2、处于开发区，有较好的客户资源。 3、社区建成后将有相关生活配套设施。 4、道路交通条件较好，汶河南路延伸段建好后给本项目带来极大利好。;地块研判： 面对40多万方的项目体量，我们必须走出去， 在研究和迎合扬州城整体市场上，挖掘更多潜在的消费客群。;潜在的几大消费力值得关注。本地块未来2年主力消费客群探求 熊市下“有钱”人都躲在自己的洋房别墅里，捂紧自己的钱袋，计算着金融危机使自己的资产又缩水了多少！——他们成了“伪有钱人” 熊市下，真正“有钱人”买不起房，但真实需求住房的才肯花钱买房;——人口总量稳步增长。人口总量持续增长，但自然增长率逐年降低。说明外来人口在扬安家者逐步增多。;分析：新生人数总体呈下降趋势，新婚夫妇随之下降。表明刚性需求有所减少。但可推断出每年有3----4万对新婚家庭，婚房刚性需求市场仍然较大。;农村户数逐年降低，从05年开始，每年大约有2-3万户农村居民进城。乡镇进城需求旺盛。;2007年全市城市总人口230.54万人，比