2010年长沙锦绣星城项目前期策划方案.pdf

让星沙，更自豪！ 让星沙，更自豪！ 从此不见后来者！ 从此不见后来者！ 佐佑说：为什么我的眼里饱含泪水？因为我对这土地爱的深沉。 锦绣星城项目前策方案 锦绣星城项目前策方案 佐佑地产营销 2010.03 合作回顾 2010年 1月20日，佐佑地产与城池置业首次会晤，提 报了我司的初步思路，并达成了一定程度的共识； 2010年3月26日，佐佑地产与城池置业再次沟通，应 发展商要求，佐佑正式成立锦绣星城项目小组，就项目 的整体定位、物业发展及整合营销等方面展开探讨，形 成方案。 本次方案解决之问题 项目市场站位问题 项目价值体系建立 项目营销思路确定 项目推广方向确定 本次提案不同于传统提案—— 我们不堆砌数据，只求发现真相，探讨发展； 我们不丢弃市场，只为精准定位，突破制胜！ 报告提纲 市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇 市场——空前的疯长 楼市疯长了 !全国新房成交价格逐月以超 过 10%的幅度上涨，长沙新房成交均价 达4900元/㎡，内环几无5500元/㎡以 内新房，星沙区域从均价2000多到超过 3700 ，个别楼盘逼近5000 ！ “地王地王地王！＂一年来，一个个土 地出让记录被刷新——255亿总价地 王！超过36000元/㎡楼面单价地王！全 国土地出让总收益超过1万亿！ 客户——空前的恐慌 客户真急了！无房了！开盘即售罄了！ 1年以来，疯狂不断——自带水壶 方便面排通宵队的，客户过多售楼部挤到爆挤到失控的，趁机炒楼花大发 其财的，形形色色，林林总总。大量80后甚至85后90后提前透支加入买 房大军，大量炒房客重新占领市场。 中央——空前的紧张 调控开始了！从2009年末的中央经济工作会议提出“防止＂开始，到国 务院工作会议提出的“遏制＂，到央行微调准备金率，到“贷款回收＂， 到各地纷纷响应中央政策，到土地环节的大小限制措施，到两会的热 议……调控的步调很紧张。两大悬疑：加息何时加，又该不该加？楼市如 何控，又能否控的住？我们不得而知，但是，楼市的强势告诉我们，已经 “高危＂了。 佐佑——理性的观望 总之这一年，大家都很忙。 这新一轮的疯长为中国社会财富分配做了一次更为彻底的洗牌，在大的 “政策市＂背景下，国际紧逼调控的节奏必将持续，但是，基于通货膨胀 的现实情况，加息需重典，但过重的加息亦必将带来更大的萧条。消费， 作为中国经济的第一大马车，仍然没有被激活； 2008年开始的全球经济危机并没有离我们远去，中国实体经济体并未转 好，经济危机的确救了中国的房地产，但是，当房地产再次突起，潜在的 危机又浮现了出来，房地产真的能救中国经济？显然不现实； 2010年的亚洲大旱再次提醒我们，也许玛雅历关于“2012年大改变＂的 预言不无道理，只是一句调侃，但是我们该很深刻的认识到，中国经济的 全面发展，我们需要做的还有太多太多，而对楼市的调稳，已经刻不容 缓。 报告提纲 市场篇 宏观市场 区域市场 产品市场 客户市场 市场小结 定位篇 营销篇 我们不谈星沙，谈长沙。 基于项目的特殊性，佐佑凭借多年的专业能力和操盘经验，以专业的眼光 下了这样的定义：本案将远超出星沙本地市场的期望 ； 正如长沙市区的各大地标型单栋小户型项目，不论是产品价格还是产品价 值，均高出长沙，均价超过 10000元/㎡的项目能用传统长沙思维思考？ 大量外来投资客，我们能用传统的思路和方式？显然不行。 我们占据星沙最佳位置，区域地标价值优越，城市精神承载责任重大！我 们可以