人大金融学讲义Ch4.ppt

第一课：资产证券化的概念、中介机构和要素 第二课：资产证券化融资和美国市场的发展 第三课：住房抵押贷款 第四课：住房抵押贷款转手证券 第五课：多档抵押贷款转手证券 第六课：非机构担保多档抵押贷款转手证券 第七课：商业房地产抵押贷款支持证券 第八课：资产支持证券 第九课：债务抵押债券 第十课：资产证券化在中国的发展 第四课：住房抵押贷款转手证券 Ginnie Mae 抵押贷款转手证券 概念与术语 提前偿还和提前偿还率分析 Freddie Mac 连带损益证券 Fannie Mae 抵押贷款支持证券 非机构担保转手证券 定价与交易 住房抵押贷款支持证券 住房抵押贷款支持证券（residential mortgage-backed security，RMBS) 由一个抵押贷款资产池提供担保和支持，偿付该证券唯一的现金流来源是资产池中每笔贷款的每月还款。由于抵押贷款资产池的每月还款由借款人经证券发行人“转手”至该证券的投资者，所以该证券又被称为转手证券（pass-through security）。 住房抵押贷款转手证券被看作是最早的资产证券化模式。在交易中，资产出售人就是住房抵押贷款的发放人（originator）。贷款发放人将资产池每月利息和本金现金流的直接所有权出售给特殊目的实体（SPV）（即第一章所述的证券的发行信托机构），信托机构以此现金流为支撑发行住房抵押贷款转手证券，并将获得的证券发行收入转付给贷款发放人作为接受现金流所有权所支付的对价。而投资者通过购买转手证券最终获得上述现金流的所有权，成为抵押贷款资产池收益权的持有人，也成为购房者间接但最终的资金提供者。 住房抵押贷款转手证券实际上是将资本市场中的资金引入了房地产市场。过去30年里，绝大部分时期美国的房屋需求都处于历史较高水平，住房抵押贷款转手证券在为房地产交易提供融资、提高美国住房拥有率、提高居民生活水平、推动经济增长等方面发挥了至关重要的作用。 住房抵押贷款支持证券 不同类型转手证券的差别主要体现在信用担保上。 如果担保人是美国联邦政府，抵押贷款转手证券就被称作 GNMAs；如果担保人是政府资助企业，转手证券则被称为FHLMCs 或 FNMAs。 GNMAs、 FHLMCs 及 FNMAs 统称为机构担保证券 (agency guaranteed security)。 如果转手证券采用的是自我信用增级模式，则被称为非机构担保证券 (non-agency guaranteed security, or private label security)。 Ginnie Mae抵押贷款转手证券 抵押贷款转手证券由mortgage banker于1970年最先发行。抵押贷款机构主要在新发放的FHA或VA担保贷款的基础上发行证券，其基础资产的现金流已经获得联邦政府机构的保险或担保。除此之外转手证券的信用等级还会通过政府国民抵押贷款协会（GNMA，通常被称作 Ginnie Mae) 的担保做进一步提升。 Ginnie Mae 由国会根据《1968年住房与城市发展法案》（Housing and Urban Development Act of 1968）设立，是一家完全由美国政府拥有的企业，根据该法案还设立了住房与城市发展局（Department of Housing and Urban Development，HUD），Ginnie Mae 是住房与城市发展局的一部分。 由 Ginnie Mae 担保的转手证券通常被称为 Ginnie Maes，也被简称为GNMAs。（“Ginnie Mae”表示机构的名称，其担保的转手证券则由“GNMAs”表示。GNMA 分?型和II型，这里所说的即 GNMA ?型，这是最早也是迄今为止最为发达的GNMA。） GNMAs、FHLMCs、和FNMAs的年发行额，1970-2007 Ginnie Mae抵押贷款转手证券 在 GNMAs 的发展初期，其发行规模按现在的标准衡量非常有限，年发行额从未超过100亿美元。但到了70年代的后半期，因为婴儿潮人群开始进入购房年龄，极大地刺激了房屋需求，贷款需求也因此显著增加，带动 GNMAs 的发行规模开始迅速上升。 1976年，GNMAs 的发行额上升至140亿美元，规模是上一年的两倍。到了1983年，GNMAs 的年发行额已增长至510亿美元。到了1986年和1987年，房地产交易活跃加上贷款利率急剧下降引发的再融资 （refinancing) 需求将 GNMAs 的年发行规模推升至将近1000亿美元。 1988年至1992年间，房地产交易下降以及再融资需求的萎缩使得 GNMAs 的年发行额下降到了每年600至800亿美元的水平。但到了1993年，一波前所未有的降息