博宇帝都项目全程策划方案.doc

涪陵博宇帝都全程策划方案 策划机构：重庆万博广告有限公司 目 录 前言 第一部分 商业市场分析和商业物业市场定位 一、项目概况 1．项目简介 2．经济技术指标 二、市场分析 1、涪陵—充满希望的沃土（区域经济状况简析） 2、商业市场分析 3.市政规划及涪陵商业布局走向 4.SWOT分析 三、商业物业的市场定位 1．定位原则 2．业态定位必须考虑的因素 3．业态定位 4．档次定位 5．概念定位 6．商业物业目标投资者和经营者定位 第二部分 业态功能分区和产品规划建议 一、商场各楼层功能分区 1．主力店建设 2．设立主题商场 3．楼层功能分区 二、产品规划设计建议 1．规划建议的基本原则 2．规划建议 3．通过合理规划可设计出以下卖点 三、价格定位建议 第三部分 经济效益分析 一、项目收入估算表 二、成本构成 三、损益表 四、盈亏平衡点分析 五、敏感性分析 1、成本变化对收益的影响 2、销售价格变化对收益的影响 3、销售率对收益的影响 第四部分 商业物业的市场推广 一、市场推广的战略构思 1．全面营销战略 2．全面品质管理战略 3．品牌营销战略 二、市场推广阶段性划分 1．市场推广阶段性划分 2．各销售阶段的推广要领 三、品牌建立与传播 1．项目品牌形象设计 2．售楼部的包装 3．品牌传播 4．品牌维护与品牌提升 四、销售推广策略 1．实施全面品质管理 2．引入品牌物管顾问 3．引进品牌商家，设立主力店 4．整体招租和商铺分零销售并举 5．旺铺拍卖 6．统一经营，保租销售 7．商场促销带动物业销售 8．落实政府优惠政策 9．户口迁入和子女免借读费入学 10．免租招商 11．注意力促销 12．网络营销 13．价格变化策略 14．优惠折扣 15．无理由退铺 16．首付分期付款 第五部分 风险预测与防范 1．风险预测 2．风险防范 前 言 重庆市房地产经过八年的变换，潮起潮落，终于迈向理性化的征程。 房地产市场从短缺价值——竞争价值——整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商场硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模宏大的项目，越是寸土寸金的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。 地处长江、乌江交汇处的涪陵区，以其悠久的历史，丰富的人文景观矗立于长江之滨，区内有小田溪巴国遗址、点易园、“水下碑林”白鹤梁等名胜古迹，以盛产“涪陵榨菜”而享誉中外，历史上曾作为乌江流域的物资集散地，享有“川东第一镇”的美誉。改革开放以来，涪陵经济得到快速地发展，近六年国民经济平均保持16.5%的增速，工业生产平均保持1.7%的增速，已逐步成为一个工业门类齐全、基础设施完善、第三产业较为发达的涪陵经济强区。重庆涪陵博宇房地产开发公司慧眼独具，拆巨资在涪陵广场路南端（涪陵广场旁）兴建“博宇商住楼”，真可谓有胆有识。 我们重庆万博广告有限公司，荣幸地接受贵公司的委托，为“博宇商住楼”进行了策划论证。我司对待每一个案例，都是本着科学、务实的态度，进行认真研究、反复论证，以期望能为开发商提供最有价值的服务，在为开发商牟取最大的经济利益的同时亦为本司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。 我们重庆万博广告有限公司是一家从事大型房地产项目策划、营销和大型商业招商管理的专业公司，拥有一批在相关领域有较深造诣的高素质员工队伍，在深圳、重庆等地成功地策划代理过几十个大型住宅小区或大型商场，在销售领域至今保持多项骄人记录（详情请阅读重庆万博广告有限公司简介）。 在贵公司的配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我们对该项目商业物业进行了极为准确的业态定位，（因项目的推广难点和实现利润的关键是商业部分，住宅部分只是为项目摊薄土地成本，在本案中我们只是针对商业物业进行反复论证而忽略住宅部分。）在原规划的基础上提出了一些调整建议，以使产品更为完善，减小未来入市障碍，并根据该项目的市场定位、产品定位和涪陵的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以协助贵公司实现物业销售上的营销目标。 第一部分 商业市场分析和商业物业市场定位 一、 项目概况 1．项目简介 项目名称：博宇花园 位 置：涪陵区广场路南端（涪陵广场旁） 开 发 商：重庆市涪陵博宇房地产开发有限公司 重庆市涪陵住宅开发有限公司 设计机构：中煤工程设计咨询集团重庆设计研究院 2．经济技术指标 总用地面积： 8880平方米 建筑占地面积： 4392平方米 总建筑面积： 81452平方米 其中 商场面积： 15172.7平方米 A