宁波世茂广场价格建议报告62p.ppt

根据产品自身综合分析比较、并结合实际市场情况，我们建议将产品均价设定为9000元/平米 08-09年住宅性质土地成交未开发体量约有71万方，其中项目所在板块潜在供应量约11.3万方，加之已探明住宅体量，未来二年内供应量约31万方，市场竞争压力较大。 最新市场动态 未来市场潜在供应量大 未来预计供应量 宏观环境有短期变化的可能性 节后市场出现回暖迹象，成交量恢复到正常水平 消费者在房价高筑后，观望情绪浓厚 未来市场供应量逐步加大，后市不容乐观 微观市场总结： 基于以上市场情况，建议本案第一批房源以平稳的价格策略进入市场，以求快速去化。 产品定价策略 由于保亿.风景九园为本案直接竞争项目，另一方面，其前期又推出北岸公馆高层项目，其产品定价策略具有参考意义。 保亿.风景九园（1号楼） D户型 01、08户型 建筑面积：120平米 户型：三房二厅二卫 均价：11500元/平米 装修：1500元/平米 实际白胚价：10000元/平米 位置：边套 北岸公馆定价策略分析 边套大户型--实际去化情况 南边套（01户型）去化速度最快，已备案销售18套，已基本售完。 北边套去化速度最慢，仅备案销售5套（708室），北朝向抗性还是较大。 销售差距较大 保亿.风景九园 F户型 04、05户型 建筑面积：95平米 户型：二房二厅一卫 均价：11000元/平米 装修：1500元/平米 实际白胚价：9500元/平米 位置：中边套 北岸公馆定价策略分析 中边套户型--实际去化情况 中间边套（04、05户型）去化速度一般，共备案销售26套, 04室备案13套、05室备案13套，差距不大。 保亿.风景九园 E户型 02.03.06.07室 建筑面积：69平米 户型：二房一厅一卫 均价：10858元/平米 装修：1500元/平米 实际白胚价：9358元/平米 位置：中间套 北岸公馆定价策略分析 北边中间套（02.03）去化速度一般，已备案销售25套。 中间套户型--实际去化情况 南边中间套（06.07室）去化速度一般，已备案销售24套。 销售差距小 风景九园三期价格预期 三期多层房源均价11000元/平方米 三期高层房源均价9000-10000元/平方米 全明设计，主卧朝南；双阳台设计，客厅附送飘窗； E：2房2厅1卫 87M2 空间方正紧凑，通透性差；主卧带景观阳台，客厅带飘窗；餐厅独立； F：2房2厅1卫 84M2 主卧朝南，配以景观阳台；全明设计，厨房临近入户门；餐厅布局影响交通动线； G：2房2厅1卫 84M2 南北通透，全明设计；客厅配景观阳台；多处飘窗设计增加附加值； J1：3房2厅2卫 136M2 全明设计，通透性好；两间朝南，客厅配景观阳台，多处采用飘窗设计； J2：3房2厅2卫 135M2 本案产品分析 主力户型——1号楼 空间方正紧凑，分区合理；南北通风，0.9米进深飘窗、9平方米大阳台，附加值较高； 户型方正南北通透，短进深，三房朝南；3.5米大开间主卧室； 南北通透，短进深；主卧、次卧转角阳台，附加值高，挑空楼板可增加使用面积 1a：3房2厅2卫 134M2 1b：2房2厅1卫 89M2 1d：2房2厅1卫 89M2 主力户型——2号楼 2a：3房2厅2卫 139M2 2b：2房2厅1卫 84M2 全明设计，户型南北通透；1.2米进深阳台，9平方米大阳台附加值高； 户型方正，短进深，三间朝南，独立储藏室，朝南大阳台，采光条件优越； 2c：2房2厅1卫 89M2 全明设计，短进深；主卧附带大飘窗，9平方米挑空楼板增加附加值； 由于定价过高而形成滞销 北欧公馆大户型设计不规则，率用率低 住宅区域东北方向有厂房烟囱污染 项目规模较小，无法形成大盘影响力 Weakness 劣势分析 Weakness 劣势分析 项目规模较大，有一定影响力 商业配套丰富，居住便捷 户型设计方正紧凑，利用率高 卧室飘窗，南北挑高露台设计，附加值高 挑空楼板可增加使用面积 住宅区域北部有江景资源 Strength 优势分析 Strength 优势分析 传化绿都住宅 项目对比分析 保亿风景九园 本案在项目配套、规模、景观资源、周边环境等各方面系数，与银亿海尚广场、保亿.风景九园相比还有一定差距。 57 64 75 合计 8 9 10 发展商品牌 8 7 9 户型设计 8 8 10 发展前景 7 7 9 地段价值 6 7 8 周边环境 6 7 9 景观资源 6 10 10 项目规模 8 9 10 项目配套 传化绿都 保亿.风景九园 银亿.海尚广场 案名 满分为80分 系数定价模式参考 建议定价：139平米