张家港多幅土地投资可行性分析报告2010年5月.doc

目录 出让地块基本信息 建农路东侧地块（张地2006-A-31） 通运路南侧地块（张地2005-A-38-B） 人民西路南侧地块（张地2007-A-04） 出让地块基本信息 图1 出让地块区位示意图 注明：1——建农路东侧地块 2——通运路南侧地块 3——人民西路南侧地块 表1 出让地块基本情况及规划指标要求 编号 土地位置 土地面积（m2） 土地用途 规划指标要求 出让年限（年） 保证金（万元） 起始价（万元） 增价规则及幅度 容积率 建筑密度 绿地率 2005-A38-B 市通运路南侧 7766 商住 ≤1.7 ≤35% ≥30% 40年 70年 950 4695 本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。 2006-A31 市建农路东侧 3619 商业 ≤1.5 ≤30% ≥20% 40年 500 2308 本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。 2007-A04 市人民西路南侧 59158.80 住宅 ≤2.2 ≤30% ≥30% 70年 7500 35939 本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。 上图：地块北侧环城南路街景 左下图：地块西侧建农路街景 右下图：地块东侧景江花园小区 左上图：地块北望皇家首座 右下图：地块内部地貌 综合解读： 建农路东侧地块四至范围：东至景江花园；南至振丰新村；西至建农路；北至环城南路。 地块周边资源性解读： 商业环境：距沙洲路步行街仅约1公里，隔环城南路与皇家首座底商商业街相望，皇家首座引入太平洋百货。 人气环境：皇家首座（在建）、绿港玉水世家（在建）、景江花园等多个大中型中高档小区遍布项目周边。 3、周边商业价格 主要参考皇家首座环城南路沿街在售商业。 基本数据：商业层数为一层，层高5.9米，单铺开间4米，进深12.8米，主力面积60平米左右，拐角商铺200平米左右。 销售价格：3.5-5万元/平米。 去化情况：基本能保证开盘即快速去化。 市场反馈：总价200万元以内单铺较容易去化。 二、规划解读 图：地块红线图 表2.1 建农路东侧地块（张地2006-A-31）规划指标要求 编号 土地位置 土地面积（m2） 土地用途 规划指标要求 出让年限（年） 保证金（万元） 起始价（万元） 增价规则及幅度 容积率 建筑密度 绿地率 2006-A31 市建农路东侧 3619 商业 ≤1.5 ≤30% ≥20% 40年 500 2308 本次出让地块现场竞价、拍卖增价幅度为每亩1万元或者1万元的整数倍。 机动停车位 不小于60个/万平方米建筑面积 （一）规划条件分析 地块北侧环城南路建筑红线退让较大，退让距离为15米，退让过深。 根据地块形状图，地块沿街商铺约均分为两部分，沿环城南路商铺位置较好，售价较高；沿建农路商铺位置较差，售价较低。 建筑高度不大于24米，考虑首层商铺挑高价值最大化，商铺总层数不超过6层。 （二）规划方向建议 本地块总体建议为六层商业考虑，其中首层做挑高考虑以增大商业价值。业态定位一、二层为精品店，三层以上为餐饮名店。 三、投资收益测算 （一）预计收入测算 表2.2建农路东侧地块预计销售收入测算表 楼层 单层面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价 备注 1层 904.75 35000　 2层 904.75 210001层价格×0.6 3层 904.75 175001层价格×0.5 4层 904.75 157501层价格×0.45 5层 904.75 15000按住宅价格计 6层 904.75 15000按住宅价格计 合计 5428.5 　 107891438 　 注明：（1）单层面积推算为依据总建筑面积5428.5平米做6层分摊考虑。 （2）均价参考为周边标杆项目皇家首座，其商业售价为3.5-5万元/平米。 （二）预计成本测算 表2.3 建农路东侧地块预计成本测算表 投资估算表 项 目 数 量 单价(元/m2) 投资额(万元) 一、建设工程费 5428.5 2264 1229 （一）建筑工程 1、商业 5428.5 1000 543 （二）公共建筑工程 1、地下车库兼人防 1820 2000 360 （三）区内配套费 5428.5 350 190 （四）市政配套费（水电气） 5428.5 250 136 二、不可预见费5% 一×5% 　 三、建安工程费总额 一+二