潍坊银河国际花园A区投标报告.pptVIP

潍坊银河国际花园A区投标报告 谨呈：山东科润房地产开发有限公司 力天的使命 报告结构 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 开发商的目标是通过本项目要实现的宏观愿景； 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 开发背景、项目概况及约束条件 潍坊市“四大板块” 项目所在片区——新城开发区，配套缺乏 近三年来历史宏观政策回顾 潍坊市房产市场状况 定位的关键是充分发挥并放大自身优势，提炼项目核心卖点 调研结论 项目临政府宿舍楼，依托大社区、规划良好的现代建筑群，配有五星级酒店，交通便捷依托309国道，社区内政府规划商业配套，大圩河景观优势明显，周边教育资源齐备，大型物流中心集散等，但该资源优势属于区域共有价值，除沿河资源较近，可放大为差异化价值优势其它皆为共享资源； 周边道路建设一般，便利性较差，公交数量少，正常活动时间很少能够见到出租车，虽临高档社区，但社区入住率普遍较低； 生活大配套较完整，少量业态缺乏，例如中小型超市或便利店、小型门诊、中小型酒店等等； 客户较为缺乏，项目准客户周边人群占比重有限，需通过推广吸引外来客户； 项目周边规划中的物业较多，客户感知性较差，项目入世之初，必须通过炒作新区的中心区位来撬动市场。周边配套尚不完全成熟，应结合项目自身特点给项目一个合适的形象定位，如盲目追求利润最大化，将会大大提高项目风险。 项目均好性强，具有良好的生活配套与价值，但差异化价值不突出！ 如何通过营销与推广打造这样一个具有均好性的社区？ 关键词：开发区中央区位、大都市感 定位原则：对应目标消费群的价值取向，与市场形成差异化，与本区域的整体规划和形象相匹配 定位的依据： 区域地位依据 区域供给依据 区域需求依据 开发实力依据 产品体量依据 产品自身配套依据 项目案名的确定原则：充分展现客户需要的精神享受；高度概括产品的内涵；塑造产品的个性，满足项目差异化推广的需要。 潍坊首创—— 新京派国际人文社区 定位诠释： 文化搭台，经济唱戏可以利用文化独特的亲和力，把有文化追求的人聚集起来，迅速建立沟通、建立起与消费者的联系； 以北京的大都市为载体，统领项目价值体系，满足目标客户心理需求； 文化能够与关爱、和谐有效结合起来，迎合政府“和谐社会”的主旋律，有机会借势迅速成为区域明星楼盘； 区别于竞争对手的概念，差异化营销概念形成，保持项目持续的认同度和销售力； 力天世纪 力天世纪 ： 山东力天房地产营销策划有限公司 通过专业的操盘团队帮助开发商规避竞争风险 争取最大的赢利机会； 通过规范的服务体系树立开发商良好企业形象, 达到双方合作圆满成功。 推广构思 定位及产品优化建议 营销节点划分 项目属性界定 项目核心问题 客户分析 市场分析 目标与约束条件 力天优势及合作方式 把握项目所处市场环境，正确树立项目形象，合理的进行产品规划设计，努力实现利润最大化； 通过本项目的成功开发，进一步树立开发企业的品牌形象，为公司的可持续发展奠定基础； 在保证开发企业收益的前提下，加快销售速度，最低限度的降低开发风险； 开发背景 银河花园社区地处的潍坊潍城区，是新区建设的形象工程和重点工程，科润房产所承载着不紧紧是一个开发项目，而是新区建设的历史使命。 项目概况 项目名称：银河国际花园A区 项目位置：潍城市潍城新区政务中心西邻，典型的郊区物业； 建筑面积：总建筑面积约计20.27万㎡。 销售面积：约20万㎡，标准住宅1126套，面积约16.17万㎡；商业及公共建筑面积约4.10万㎡；车库约120个。 施工时间：2009年9月份开工建设。 区域城市化滞后，有巨大市场空间； 消费者购房理性化程度较大，市场引导空间较大。 潍坊市场房地产竞争格局清晰，产品升级换代较快，品质要求较高，好的产品将是占领市场的重要条件之一。 项目地处不成熟区域，周边多以商业市场居多。 项目条件 推广构思 定位及产品优化建议 营销节点划分 项目属性界定 项目核心问题 客户分析 市场分析 目标与约束条件 力天优势及合作方式 城市属性 经济板块划分 中部服务业繁荣完善城市功能； 中心城区已成为集购物、餐饮、娱乐休闲、旅游、金融、商务为一体的核心商业区。 东部高新技术舞动产业龙头； 东部已经形成了电子信息、生物医药、光机电一体化和新材料四大产业集群，主要经济指标去年增幅居全国第2位，排名也由第48位上升到第23位。 西部物流打通城市血脉； 西部正在隆起现代物流业的高地：以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成，豪杰金属材料贸易广场、广东汽配城、机床城、阳光商城等一大批项目建成营业，这里将成为全省乃至全国的综合性物流枢纽。 北部沿海制造业拓展城市空间。 北