乌鲁木齐市收取物业费按什么标准规范.doc

乌鲁木齐市收取物业费按什么标准，是按物业公司资质等级还是按服务质量等级，服务质量等级是哪里确认？一般是按照服务质量等级收取物业费的。按照市物价局，市国土资源和房屋管理局制定的物业服务分等收费标准。 三级资质的物业公司提供一级服务标准，能不能按一级收费标准来收取物业费用？？？？？？具体怎么操作？高档小区、别墅区如何提高物业收费（目前处于前期物业，暂时没有业主），收费的具体标准是多少？ 三级资质的物业公司即便是提供了一级服务标准，也不能按一级收费标准来收取物业费用，特别是提问者注明的：高档小区、别墅区如何提高物业收费（目前处于前期物业，暂时没有业主）。 第一，《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。因此、前期物业管理阶段的物业费标准应该是物价局批准的政府指导价，而不能单方面任凭物业公司擅自提高服务标准，特别是物业公司的3级资质决定了其收费标准的上限，如果物业公司可以自行确定收费标准，那还要物价局做什么，还从何谈起物业公司的资质等级呢。 第二，三级资质的物业公司与一级资质的物业公司资质证书的颁发和管理部门有着重大差别。建设部《物业管理企业资质管理办法》（中华人民共和国建设部令、第164号）第四条规定：“国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 第三，三级资质的物业公司与一级资质的物业公司成立的条件相差甚远。建设部《物业管理企业资质管理办法》（中华人民共和国建设部令、第164号）第五条规定：“各资质等级物业服务企业的条件如下：（一）一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书：4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统”。 第四，三级资质的物业公司与一级资质的物业公司可以承接各种物业管理项目有着条天壤之别的差距。建设部《物业管理企业资质管理办法》（中华人民共和国建设部令、第164号）第八条规定：“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”。 第五，物业公司不能超越资质等级承接物业管理业务。建设部《物业管理企业资质管理办法》（中华人民共和国建设部令、第164号）第十一条规定：“　物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；”。 物管收取的停车费该归谁？知道吗？物管收取的停车费80%该归业主！ “根据《物权法》以及《物业服务收费管理办法》的规定，物管利用小区内业主共有的道路和其他场地停放汽车所收取的停车场占用费，在扣除部分作为物管为此进行管理的必要管理费外，余下的收入应归全体业主共有。实际上，巴黎阳光小区拥有自己地下车位的业主，每月向物管只交纳20元的管理费，同是小区业主，在地面停车的业主也该享受这个待遇，因此，物管只能将其中的20%作为管理费收取，其他的费用退还所有业主。我们计算了一下，按照20元的收费，物管每月可以从业主处收取5440元的费用，这肯定够得上物管在管理车辆方面的成本。当然，物管归还的停车费，小区业主委员会肯定会充作小区公共维修基金，让所有业主受益。”业主委员会最后强调，根据法律规定，车辆停放费不属于物业收费，因此，物管公司没有权利吃这笔钱。 如果