房地产估价理论与方法 第二章 房地产及其描述 1.房地产的含义 2.房地产的特征 3.房地产的种类 4.房地产状况描述.pptVIP

房 地 产 估 价 理 论 与 方 法 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义（熟悉） 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义 （熟悉） （一）土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 对土地含义的理解： 土地是指田地、地面 土地是地球上陆地的表层，是自然综合体 土地是自然资源 土地是立体的： 地球表面， 地球表面以上一定范围内的空间 地球表面以下一定范围内的空间 （二）建筑物的含义 广义的建筑物： 房屋、构筑物 狭义的建筑物： 房屋 建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所 房屋: 是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所. 构筑物: 是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 （三）其他土地上附着物的含义 建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。 埋设在地下的管线、设施 地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花 三、房地产实物、权益和区位的含义（掌握） （一）房地产实物的含义 建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。  三个方面。 (1)有形的实体； (2)该实体的质量 (3)该实体组合完成的功能 （二）房地产权益的含义 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。  房地产的各种权利 (1)所有权 (2)建设用地使用权 (3)宅基地使用权 (4)土地承包经营权 (5)地役权 (6)抵押权 (7)租赁权 一宗房地产的权益包括 (1)拥有的房地产权利 ——所有权还是使用权 (2)受到其他房地产的权利限制情况 ——如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权 (3)受到房地产权利以外因素的限制情况 ——如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制 (4)房地产的额外利益或收益 ——如屋顶或外墙面可以出售或出租给广告公司做广告获得经济收入 说明：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。 所有权 （二）房地产权益的含义 说明：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值；一般的无形资产主要是权益的价值；房地产实物和权益在价值决定中都很重要。 (三)房地产区位的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。 位置 坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位 与重要场所的距离 临街（路）状况 朝向 楼层 交通 道路通达度：道路等级、通达方向；路网密度 公交便捷度：公交类型、站点、流量 对外交通便利度：类型、位置、规模 环境景观 自然环境、 人文环境 景观 相邻房地产的利用状况 外部配套设施 外部的基础设施 公共服务设施 四、房地产的其他名称 （了解） 不动产 物业 land ——强调自然属性 real estate——强调自然属性和人工物混合属性 real property ——强调自然属性、人工物以及权益属性。  五、房地产的基本存在形态 （了解） 土地形态 空地 地上有建筑物 ①无视建筑物的存在 ②考虑建筑物存在对土地价值的影响。 建筑物形态 一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”； 二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。  房地形态: 在估价时也把它们作为一个整体来看待 不同情况下对房地