全国当前商业地产市场形势分析.docVIP

2010年全国当前商业地产市场形势分析 一.全国市场运行状况及未来展望 二.重点城市商业投资吸引力分析 三.主要商业地产运营模式分析 宏观经济的稳定发展为房地产业迅速发展奠定良好基础 1998年以来，全国宏观经济保持快速发展，1999-2004年，全国GDP和固定资产投资累计涨幅高达78%和149%。2004-2007年，宏观经济增速总体较为平缓。2009年受金融危机和经济结构调整影响，GDP增长率仅为6.8%，与98年水平相当。今年上半年，我国GDP和城镇固定资产投资增长率分别为16.7%和25.5%。 2000年以来，我国房地产开发投资占固定资产投资的比重保持在17%-20%之间。今年上半年房地产开发投资占固定资产投资比重为20.1%，宏观经济的稳定发展为房地产业健康发展奠定良好基础。 1998-2010年上半年全国GDP、固定资产投资及同比增长率 表：不同时期GDP等指标累计涨幅 投资:今年前7月,办公楼和商业营业用房投资增速持续上行，高过同期住宅 2010年1-7月，全国办公用房开发投资额同比增长48.4%，增速居三类物业之首，较2009年提高30.3个百分点；住宅开发投资额同比增长34.5%，增速较2009年提高20.3个百分点。 2000-2009年，全国共完成房地产开发投资额达16.9万亿元，累计增幅达6.26倍，年均增长24.2%。具体到不同物业，住宅累计增幅接近6倍，年均增长25.4%，增幅在三类物业中最高。办公楼投资累计增幅为2.9倍，年均增长15.3%，商业营业用房累计增长4.8倍，年均增幅为23.6% 2000-2010年1-7月全国分物业房地产开发投资额同比增长率 供应:今年前7月，商业营业用房新开工和竣工面积增速居首，高于住宅和办公楼 2010年1-7月，全国住宅、办公用房及商业营业用房新开工面积显著增长，分别同比增长65.9%、64.0%和66.7%，增速较2009年分别提高55.4、50.2和43.7个百分点，其中商业营业用房增速最高，高于住宅和写字楼。办公楼和商业营业用房新开工面积在05年同比下降之后开始显著回升，08和09年同比增幅均高于同期住宅。 2000年以来，各物业竣工面积波动变化，今年1-7月，住宅、办公楼、商业竣工面积分别同比增长10.3%、下降1.6%、增长32.1%，商业营业用房增速明显高于住宅和办公楼。 2000-2010年1-7月全国分物业新开工面积同比增长率 2000-2010年1-7月全国分物业施工面积同比增长率 需求:今年1-7月，住宅销售指标同比增幅持续下滑，但办公和商业用房仍保持较高增速 2010年1-7月，全国住宅、办公用房和商业营业用房销售额分别同比增长11.7%、74.3%和47.9%，其中住宅增速较2009年下降63.8个百分点，办公用房和商业营业用房则分别提高7.4和2.4个百分点。 2010年1-7月，全国住宅、办公用房和商业营业用房销售面积分别同比增长7.1%、39.4%和36.6%，其中住宅增速较2009年下降36.8个百分点，办公用房和商业营业用房则分别提高8.6和12.4个百分点。 从历史数据看，2004-2007年商业营业用房销售指标增速明显低于住宅和办公楼，2008年整体受金融危机影响，但商业营业用房降幅低于住宅和办公楼。今年以来，在住宅销售指标同比持续下滑的影响下，商业营业用房和办公楼仍保持较高增速。 1999-2010年1-7月全国分物业销售额同比增长率 1999-2010年1-7月全国分物业销售面积同比增长率 价格：过去几年全国及多个城市办公楼和商业用房价格涨幅不及住宅 1998年-2010年1-7月，全国住宅均价累计涨幅达154%，超过办公用房的107%和商业营业用房的140%。 2004年-2010年1-7月，北京、天津、南京和武汉的住宅均价累计涨幅均超过办公用房及商业营业用房。 2004-2010年1-7月重点城市房地产均价累计涨幅 2004-2009年重点城市房地产均价累计涨幅 商业营业用房租金走势： 2010年上半年，北京优质商业首层租金水平与1998年相比，下跌2.7%，未来有较大补涨空间 2010年上半年，北京优质商业首层租金水平达116美元/平方米每月，同比上涨0.6%，二层租金水平为84美元/平方米每月，同比上涨7.1%，与1998年相比，首层租金水平下跌2.7%，二层租金水平则上涨35.7%。 说明商业空间利用得到较大程度提升，但租金水平上升空间仍未打开，随着城市化进程的深入、居民消费能力的不断提高，未来商业地产将有较大的补涨空间。 1998-2010年上半年北京优质商业租金水平 未来展望：从“量跌价滞”到“调价促量” 1.先行性指标（地价和二手房价）已有明显下降趋势：：4-6月北京等热点城市土地市场降温显著，地