工程部体系文件程序.doc

公用设备设施作业控制程序 1. 目的 保障物业设备的安全性和完好的性能和使用功能，延长其使用寿命，确保公用设备设施的控制管理。 2. 适用范围 本指导书适用于某某物业管理公司辖区内所有设备及设施的维修、检测、维护。 3. 职责 物业公司品质部负责审批设备操作、运行、维保指导书，并检查、评估。 物业公司品质部抽查各物管处设备保养情况及质量记录。 物管处主任负责设备运行保养维修工作实施、安排的检查、监督。 工程部主管负责设备保养维修工作的组织、安排和实施，解决技术难题、草拟《施工方案》及《设施设备年度维保计划》。 维修工按照《岗位职责说明书》要求，对设备设施进行日常保养维修。 4. 工作流程 4.1 设备基础资料的管理 4.1.1设备基础资料包括：设备原始档案（设备技术资料、原始的说明书、发票、图纸、开箱验收报告等），《设备台帐》、《设备标识卡》、《设备档案卡》等。 4.4.2设备基础资料的管理按《设备台帐、档案卡及档案管理制度》执行。 4.2 设备运行管理 4.2.1各种设备的操作，操作人员按各作业指导书的规定操作方法进行。 4.2.2设备运行时按国家规定需持证的岗位应持证上岗。 4.2.3工程部按照《培训计划》对操作、维保人员进行专业技能培训做好《培训记录》。 4.2.4设备设施在日常管理中要加强维护保养工作，按要求频次和方法进行。 4.2.5监视测量装置和安全附件，维修人员每月进行检查并按《监视测量装置控制管理制度》要求进行操作，并做好《设备检查记录》。 4.2.6对设备设施管理中发生的突发事件各责任部门按不同情况的应急预案规定的处理流程和方法进行处理。 4.2.7设备的运行严格按照各作业指导书实施，使设备在使用中一直处于最佳运行状况和最佳负荷之中。 4.2.8 工程部主管负责安排维修人员检查各系统的运行状况，并作好《设备运行记录》。每月将《设备运行记录》汇总至物管处主任。 4.3 设备设施巡查 4.3.1工程部维修人员对公用设备设施进行巡查，并填写《巡查记录》，具体巡查方法和频次按各作业指导书要求进行。 4.3.2在巡查中如发现设备设施存在故障，按4.4条款执行。 4.4 公用设备设施维修保养管理 4.4.1设备日常管理中出现故障，工程部维修人员对设备设施进行维修，保持设备处于完好状态，具体操作按各作业指导书的要求进行，并填写《设施设备维护保养记录》。 4.4.2在巡查中应加强公共部位的房屋及建筑的巡视，保持房屋本体的完好，具体操作按照各作业指导书的要求进行。 4.4.2工程部每年年底进行设备运行情况普查，工程部主管根据普查情况编制《公共设备设施年度维修保养计划》，经管理处主任审核后报总经理审批，工程部按审批后的计划组织并实施。若审批未获通过，工程部主管重新调整上报，直至通过。 4.4.3对尚在维保期的设备，由工程部主管负责安排督促设备维保单位实施维修保养工作。设备维修保养完成后由维保单位填写并提交《设备维修保养记录》，工程部主管组织审核，对维保不合格的作业，以书面形式通知维保单位整改，直至合格。 4.5 设备设施更新改造管理 对于需要进行更新和改造的设备设施，根据各作业指导书实施；需要委外进行更新改造作业的，按公司《采购管理办法》实施。 4.6 备品配件管理 设备的备品配件管理根据公司《采购管理办法》与《库房管理办法》实行。 4.7 闲置设备管理 工程部对管理区域内的闲置设备应采取防护措施并标识设备名称、闲置原因、闲置起止日期、管理人等。 4.8 设备的报废 当设备因超过使用年限或不能通过维修达到预期使用功能时，由所在的使用部门填写《固定资产报损、报废表》经物管处主任确认，财务部审核，总经理批准后进行报废处理，报废设备应在《设备台帐》中注销，如未经批准，不得报废。 4.9 设备运行及维修人员工作环境管理 4.9.1设备间内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配置有效灭火器材。 4.9.2设备间门应有标识，无人值守的设备间必须加锁，钥匙由维修员和监控中心掌握。 4.9.3设备间中重要设备上方如有上下水管等设施时，应在该设备上方加设防护设施，以保证重要设备的安全。 4.9.4设备间门口应设置防鼠板，设备间内需设置应急照明设备。 4.9.5高低压配电室、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备间，应设置温湿度计，对设备所处环境的温、湿度进行监测，设备间内气温须保持在+40℃以下，相对湿度须保持在80%以下，填写好《设备运行记录表》。 4.9.6非设备责任人进入设备间，需部门主管指定专人陪同方可进入并进行来宾登记记录于《来访记录》。 4.9.7设备责任人负责定期检查设备间环境温度、湿度，记录设备运行数据，填写好《设备运行记录表》，对设备间进行清洁。 4.9.8在天气环境