房地产经纪实务第三十二讲.docVIP

三、房地产经纪人在买卖独家代理中的作用和责任 （一）房地产经纪人在独家代理中的作用 无论买方独家代理还是卖方独家代理都是委托人仅寻求一个房地产经纪公司为其服务。独家代理不像多家代理那样委托人拥有多家委托对象，可避免房地产经纪人不履行委托责任，对委托人委托事项不优先考虑等问题。同时买卖独家代理在合同期限内，只要是交易达成，房地产经纪人都会获得佣金。在这种激励作用下，独家代理人会完全为自己的委托人服务，尽快为委托人找到购房者或需要购买的物业，促成交易的达成，因此买卖独家代理机制对业主是最有利的。 当房地产经纪人为买方或卖方进行代理服务时，需要以委托人的名义与交易对方进行价格谈判。不管房地产经纪人是买方代理还是卖方代理，在实际谈判过程中，目标是促成房地产交易的成功达成。售房者提出最低售价，购房者给出最高买价，房地产经纪人需要进行调和，直到形成一个双方满意的交易价格。而这个价格要高于售房方的最低价，也低于购房方的最高价。这个谈判过程中的价格变化见图8—1和图8－2。实践证明，卖方的一系列报价通常递减的，但最多跌到底价；而买方的一系列报价通常是递增的，但也最多涨到高价为止。 在这个谈判过程中，房地产经纪人需要协调交易双方的价格期望，直到双方达成一致。否则，房地产经纪人无法实现经纪业务的目标，也就实现不了经纪收入。 在房屋销售过程中，尽管房地产经纪人受委托人的委托进行包括价格方面谈判，但是谈判过程中的出价和还价，以及最终价格的确定，房地产经纪人没有直接的权力为买卖交易中的任何一方做出决定，房地产经纪人只是买卖双方讨价还价的中间人。因此，为了使房地产交易最终成功，委托人需要给房地产经纪人一个价格谈判的权限。当房地产经纪人根据委托人的价格权限，再结合房地产经纪人的经验和技巧，最终促使一宗房地产交易的达成，并实现了买方和卖方的需求。 （二）房地产经纪人在独家代理关系中的责任 一旦委托一代理关系建立，任何一方都负有忠诚、守信、勤奋的义务，并努力实现共同目标。这些义务是没有选择的余地，必须遵守的。除了承担法律责任外，房地产经纪人应该知道商业道德对职业的成功也是至关重要的。一般来说，这些标准是为了促进委托人，消费者和公众平等交易而设立的。 1．基本责任 房地产经纪人一旦受雇于买方或者卖方之后，其角色就成了受托人。在委托人看来，受托人是值得信赖的，所以房地产经纪人在任何时候都应该维护委托人的最大利益。疏忽、欺诈、不实陈述、错误地履行指示都是对委托责任的违反。房地产经纪人的欺诈行为主要表现在：①有意误导；②对交易材料的虚假陈述。 2．买方独家的责任 买方独家代理经纪人的责任主要有以下两个方面：①买方独家代理尽职履行对买方代理购房的责任。买方代理协议签订后，房地产经纪人就成为买房的代理人。房地产经纪人在寻找符合买方标准的物业时，应该勤奋工作，坚守信用。没找到符合要求的物业就被视为没有履行协议。对买方的义务包括通知买方、为物业最低价格而进行谈判、协助其完成交易。在代理过程中，应尽职地为买方服务，不从事与卖方相关的任何开发和销售活动，尽心维护买方的利益。②买方独家代理对卖方的责任。尽管买方独家代理是买方的受托人，但也应平等、诚实地对待卖方并表示适当的关注卖方的权益。否则就视为违反公平交易要求，而这些要求是各地的代理人必须遵守的。 ［案例8－3］ 买方独家代理应为委托人尽职尽责 2008年9月，小朱委托某房地户经纪机构购买了一套二手房。入住后不久，小朱就发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象，不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。经维修人员介绍小朱才得知，原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水不通畅，要想彻底解决问题，必须重新铺设管道。小朱找到前任业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用，小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见，表明他已经默认接受了现实，所以拒绝赔偿。 卫生间管理铺设属于装修过程中的隐蔽工程，小朱无法通过肉眼直接察觉，因此对于损失的发生，小朱没有过错。而小王在装修过程中擅自改变管道线路，在明知卫生间下水不通畅的情况，没有明确告知买方代理人和购房人小朱，已经构成故意隐瞒，因此应当承担赔偿责任。 在二手房交易中，买方独家代理人应尽可能对了解房源的各种信息，并完全告知给买方委托人。同时卖方为了达成交易不得故意隐瞒房屋的任何负面信息，否则由此导致的后果应当全权承担。当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，影响居住者人身安全的，可以要求解除房屋买卖合同。 3．卖方独家的责任 卖方独家代理的责任主要包括以下两个方面：①卖方独家代理应尽职履行对卖方出售房产的义务。委托代理协议签订后，房地产经纪人的工作就是寻找愿意且有能力购买的买主。当然，在遵照业主的指示，代表业主利益的同时，还应该诚实、勤奋和守信。任何时候