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2011山东济宁任城新区核心商业项目投资分析调研报告95p_精品
物业服务建议 提前选择物业公司,销售时可直接进驻售楼处! * 常规服务项目 特色服务项目 1、二十四小时保安 2、社区消防和车辆管理 3、公共场所保洁 4、公共绿化园艺保养和培植 5、生活垃圾收集和清倒 6、房屋公共部分的维护和管理,房屋共 用设施设备及其运行的维护和管理 7、各项健身、娱乐活动指引 8、日常管理、维修服务 9、公共秩序管理服务 1、钟点清洁、机动车辆清洗、住宅外墙的清 洗和粉刷、私宅报警器日常检查和维护、水电设 施的维修 2、大件物品搬运 * Part—3 营销策略 * 营销目标 ①树立企业及项目品牌形象,确立在济宁房地产地位。 ②在销售利润与速度之间实现最佳平衡。 ③积累大量忠诚客户,为项目的推广和销售建立良好的基础。 ④积累成熟楼盘的开发经验,实现专业水平的提升。 * 核心战略:三个第一 第一深度 深入挖掘客户资源,从而带动项目销售 第一高度 引爆式营销策略,突破重围,短时间建立市场高度 第一亮度 着眼于对各物业卖点认知,建立与竞争对手截然不同的市场知名度 战略 核心 * 推广次序:先概念 后产品 先概念、做品牌形象/再推广项目、卖产品 先:概念炒作/品牌炒作 后:卖理念/卖商业形态/卖消费模式 先:品牌概念导入 城市角度运营地产 常州中心区域概念 后:产品浮出水面 产品核心卖点 商业物业配套 * 推广次序:先招商后销售 概念战略: 新区产业商业 商铺产品 目标客户心中对于新区商业街的理解 以新市中心商业街概念声势全方位带动销售,以文化认同到产品的过程 摈弃传统先卖后租模式,以返租销售商业带动销售 * 推广计划 围绕项目核心品牌价值,根据楼盘开盘过程的不同节点,分解出不同的传播阶段及目标,并制定相应的传播手段进行整合传播,达致媒体、专业人员、目标客群关注、向往、认同,最终促成轰动购买。? 项目亮相预热/开盘期 配套推广/持续热销期 前期准备/概念期 整体营销进程分为三大阶段 * 前期准备/区域概念期 推广节点 开发商策动协助,跟政府合作,请政府发言打造一条以新区中心为主题的商业街,以文化产业带动城市运营课题作为切入点,围绕产业植入区域作为整个炒作核心,达到官商共赢之目的。 借力政府(任城区政府) 活动:新闻发布会 起势 定位 新闻发布 招商全面启动 * 主题:启动城市梦想 目的:以动工日期为节点宣传,形象潜伏,建立城市梦想关系 手段:制造话题 媒体:户外广告 软文 * 准备期工作执行 产品方面:沟通产品确定(户型比例、景观规划、交房标准) 推广方面:标志、广告语、宣传物料等 销售方面: 销售人员队伍框架搭建; 销售人员进行周边楼盘、竞争楼盘的摸底,楼市分析总结培训; 撰写项目说辞,进行项目专题培训。 销售人员到位,进行项目卖点梳理,谈客步骤梳理; 销售人员27关通关培训; * 准备期事项 序号 工作内容 备注 1 规划产品确定 外立面、户型、景观、交房标准等 2 沙盘制作、户模制作 3 销售物料准备 楼书、宣传折页、户型单页、纸杯、手提袋(环保)DM等 4 效果图设计 鸟瞰图、彩色平面、单体(几个)、景观等 5 户外广告确定 6 工地围墙建设 7 电话确定 号码好记 8 办公用品准备 9 营销方案确定 确定案名、标志、营销活动等 * 月 月 年 月 月 月 项目预热/ 开盘期 推广节点 传播总案精神 主题:城市梦想 大商大雅 整体形象户外 重点现场包装: 围墙、售楼处 项目道路封杀:路旗、候车亭、路牌、公交车体 资源: 品牌文本《大商大雅》 城市中心:形象展示、软文、网络 * 预约方案 准备 认筹 解筹 销售准备 筹建售楼中心 销售人员进场 大范围聚拢客户,交纳 5000元排号, 不定房号及价格 预约客户约400套。 推进客户,准备开盘 交纳首付款 销售达到200套。 * 阶段成果 策划方面:经过前期宣传推广,开发商知名度及品牌度确立,将通过即将开盘信息传达,宣传活动促销,进行客户刺激,完成预约目标。 工程方面:手续办理,工程施工。 销售方面:预计办卡客户达到400人 现金回款200万,准备开盘事项。 * 开盘营销策略 开盘营销策略:把开盘当做一次营销时机, 分次少推+多次开盘的策略 低开高走+严控优惠 高性价比入市,聚拢人气,增加业主基数,支撑后期价格提
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