5 房地产开发项目客户定位策划.ppt

小结 软硬地比、水景的维护、乔木和灌木的比例、树木如何能反应季节的变化、如何增加植物的动感、白天和夜间的效果、景观设施功能化、防止高空坠物、艺术化……也可通过土地的改造改变土地属性、外部资源纳入内部； 工商系 杨芳琼 配 套 功能设置 层次①：基本配套 居民使用需求高，能够保证收益的科目：乒乓球、台球、棋牌、羽毛球、网球 层次②：创新配套 投入较少的免费科目：屋顶晾晒平台、阳光阅览室、公共洗衣房（可采用投币式，主要洗涤大物）、网吧、公共厨房 层次③：形象配套 投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的：动感多功能影院、动感SPA中心、多功能会客厅、社区招待所 产品策略·会所 1 *会所敏感点强化* 工商系 杨芳琼 香港凯旋门 香港·凯旋门--项目简介（1）： 凯旋门的成功，源于其独特的地理位置优势、目前良好的豪宅市场、对高端客户准确的心理把控、有效的新闻炒作。 均价1.3—1.8万港元/平方呎（约14—19.4万港元/平方米）。 一周售出800套，套现100亿港元。 顶层复式 “天际独立屋” ，面积5353平方呎（约500平方米），单价3.13万港元/平方呎（约33.7万港元/平方米），总价约1.6亿港元。 凯旋门座落于机铁九龙站上盖，宏伟独特的外型傲视维多利亚港两岸，与对岸88层高的 国际金融中心互相辉映，今人感受超凡气势 。 香港·凯旋门--项目简介（2）： 占地面积：172000平方呎 （15980平方米） 建筑面积：约100万平方呎 （92900平方米） 座 数：4座 户 数：1054户 楼 层：61层 高 度：231米 户型面积： 1至5房，505--3465平方呎 （47--322平方米）； 5至7房，3323--5497平方呎 （309--511平方米）； 三房为主，约1100--1400平方呎 （约102--130平方米）。 实 用 率：80% 开盘时间：2005年4月 入伙时间：2006年首季 发 展 商：新鸿基地产、地铁公司 建 筑 师：新鸿基工程有限公司 总建筑商：新辉建筑有限公司 香港·凯旋门--项目简介（10） ： 摩天会所建于凯旋门廊顶之上，是名副其实建于500呎（约152米）高空的豪华住客会所 。 香港·名门 香港·名门--项目简介（1） ： 四月份新鸿基开发的“凯旋门”发售时，受到大量投资者追捧，顶层“摩天阁”更创出了31000港元/平方呎的亚洲纪录，而楼盘平均售价也达到了15000港元/平方呎以上，风头之劲一时无两。 不过当时尚未推出豪宅盘“名门”的发展商长实，却扬言“名门”的平均售价会较“凯旋门”高出三成，掀起了市场一片谈论热潮。 要被称之为豪宅，应需要具备以下条件，即地点优越、面积大、密度低及楼价贵。“名门”位于香港传统豪宅区渣甸山，单位面积由1500-3800平方呎不等，一梯两户较高的隐私度及20000港元/平方呎的楼价，均显示“名门”称得上是一级豪宅。但发展商并不满足于此，近期在宣传及加强楼盘素质方面花了不少功夫，看来是要使“名门”成为香港的超级豪宅。 详情请见以下介绍： 工商系 杨芳琼 节能、减排 十大绿色建筑科技系统 地源 热泵 技术 系统 混凝土 顶棚 辐射 制冷 制热 系统 健康 全新风 系统 外墙 系统 外窗 系统 外遮阳 系统 屋顶 地面 系统 隔噪 隔声 系统 排水 噪声 处理 系统 吸尘 排污 系统 保温 调节室内温度 保温 节能 保温 安静 调温 安静 换气 排污 室内不用空调暖气全年保持恒温、恒湿、恒氧。 何为“产品价值”? 区位 周边配套 小区环境 房屋 品牌服务 1.区位 2.周边配套及环境 3.小区环境设施 4.房屋 “产品力”分析 — — 产品价值 土地属性（实） 社区产品（实） 软性价值（虚） 品牌服务 产品价值公式 工商系 杨芳琼 其它客户价值分析 发现客户价值 例如：瓶装水、翡翠绿洲 创造客户价值 例：SONY WALKMAN、IPOD 滨海住宅  案例：不在海边的“滨海住宅” 工商系 杨芳琼 新西兰滨海住宅(案例) 工商系 杨芳琼 产品的竞争策略 竞争者定位 暗示自己的产品比竞争者优异或有所不同。 AVIS租车公司对自己的描述是“我们是比别人更努力的公司”（别人指“HERTZ”租车公司）。 金域蓝湾 VS 金海湾。 土地属