房产公司规章制度——开发成本核算.doc

开发成本核算 目的 加强公司的成本、费用核算，提高公司的经济效益，规范公司成本核发算方法。 范围 适用于公司项目开发成本核算工作。 职责 1、财务部负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，核算开发项目实际成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。 2、预算成本部、项目部造价人员协助财务部的工作。 工作程序 1、成本核算的对象及要求 （1）成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理： ①一般的开发项目以每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。 ②同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。 ③对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。 （2）各成本项目的预算成本（计划成本）和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。 （3）成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照“权责发生制”的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则，正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。 2、成本项目和开支范围 （1）根据房地产开发公司会计制度规定，开发产品的成本项目分为： ——土地征用及拆迁补偿费； ——前期工程费； ——建筑安装工程费； ——基础设施建设费； ——公共配套设施费； ——开发间接费（开发公司没有二级管理机构则无此项目）。 （2）成本开支范围 房地产开发成本科目分类表 成本科目 主要包含内容 一 土地获得价款 1 政府地价及市政配套费 土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用费、土地变更用途和超面积补交的地价等。 2 合作款项 补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 3 红线外市政设施费 红线外道路、水、电、气、通信等建造费、管线铺设费、接口补偿费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 勘测丈量费 水文、地质、文物和地质勘察费、沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等。 规划设计费 规划费:方案招标费\规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。 产品研究开发 材料及施工费 2 报建费 报批报建费 1、项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 2、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等 、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、拆迁管理费、招投标管理费等。 增容费 水、电、煤气增容费、双电源高可靠性费 3 三通一平费 临时道路 施工用的临时道路设计、建造费用 临时用电 施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 临时用水 施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 场地平整 基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 4 临时设施费 临时围墙 围墙、围栏设计、制造、装饰费用。 临时办公室 租金、建造及其装饰费用。 临时场地占用费 施工用临时占道费、临时借用空地租赁 临时围板 临时围板的设计、建造、装饰费用 三 主体建筑工程费 1 基础造价 土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水 2 土建工程 主体结构、外墙抹灰、公共部位内普通抹灰、室内毛胚抹灰。 3 门窗工程 单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用 4 公共部位精装修 大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用 5 户内精装修 厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用 四 主体安装工程费 1 室内水、电、气 室内给排水 ·给排水 自来水、排水 ·直饮水系统 ·热水系统 室内燃气 储气站土建、设备、室外管线、室内管线。 室内电气工程 楼梯及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。 2 设备及安装 通风空调系统 空调设备及安装费用、空调管道、通风系统 电梯供货及安装 发电机供货及安装 发电机供货、安装、机房降噪 消防系统 含消防水、电、防排烟 ·水消防系统 自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统 ·电消防系统 烟感、温感、报