2007-07-30：湘江一号营销推广详尽方案.pptVIP

整体营销方案;————— 大 纲 —————;第一章 项目概况及资源分析;１、项目周边环境分析;青竹湖生态科技（产业）园 青竹湖外商城;２、项目概况; 高档别墅混合区; 高档滨江高层区;项目会所及商业布局规划示意图;第二章 市场环境及竞争对手研究;　　中部崛起、泛珠三角战略及长株潭一体化的发展战略拓宽长沙未来发展空间。 　　长沙城市化进程大幅加速，无论是城市规模、经济水平还是居民收入都进入了新的提升拐点。;经济发展迅速、潜力大 高消费、低储蓄 住房支出比例较低 住房价格相对较低;　　长沙地产受国家宏观调控初见成效，地产投机性需求得到抑制，增速明显回落，价格趋稳。 　　2007年上半年，长沙房地产市场持续健康发展，房价稳中有升。来自长沙市权威部门的数据表明，本期实现商品房销售434.54万平方米，销售金额137.27亿元，分别占2006全年的62.96%、71.12%；全市商品房均价3278元/平方米，同比上涨14.35%；其中商品住宅均价3054元，同比上涨19.07%。 长沙楼市在政府宏观调控和市场竞争加剧的前提下，已然出现了供销两旺一线飘红的趋势，不会出现畸形暴涨和狂跌，可以想见，长沙楼市会在很长时间内稳步健康的成长。;商 品 房;别墅土地停止供应。随着别墅用地全国停止审批，未来独立别墅用地的供应量将会减少，同时类别墅产品将会增多。 中小户型产品竞争激烈，大户型产品价格有上升趋势。“90/70”政策实施在短期将使市场上90平方米以上住宅供应减少，此类产品供应量相对减少；长期将会造成中小户型市场的激烈竞争，大户型由于供应量的减少价格将上涨。 房地产市场竞争加剧。出于对未来不确定因素的担忧及调控的压力，开发商将加快开发、营销速度，预计07年年底及08年市场将放量供应，竞争加剧。 市场投机行为减少。对房地产开发企业的资金、产品打造开发能力的要求提高，同时也限制了短线投资者参与市场。 房地产开发门槛进一步提高，助涨房价。随着“紧缩地根”、“紧缩银根”、土地增值税清算等政策措施的实施以城市基础设施配套费上涨，开发成本大幅增加，这些将进一步提高房地产开发门槛，带来房价的上涨。;3、大盘市场分析;板块 名称;大盘开发集中于2005年，目前在售和待售的占地面积超过1000亩大盘有14个（见下P），大盘产品以别墅和洋房为主，别墅产品是提升楼盘档次的重要标志； 目前长沙大型高档楼盘的别墅产品以欧美风格为主，主要是因为长沙别墅市场仍处于发展的初级阶段，只能简单的模仿国外建筑风格； 山水和文化是别墅的关键词，岳麓山、岳麓书院、大学城、马栏山、湘江、靳江、同升湖、青竹湖、腾飞岛……这些自然山水和学府文化成为房地产开发商的卖点。;4、解读北城;由于历史和产业布局等原因，开福区在地产开发层面来说，在很长一段时间内，相对落后于其他四区，房地产市场并不火爆。但是，随着城市“南融北拓”战略规划的实践和“3+5城市群”的提出，开福区开始得到前所未有的重视，地产业也得以空前繁荣起来，地产景气指数屡创新高。 开福区地产开发主要集中在伍家岭-新河三角洲地区、金鹰-四方坪片区、捞霞-青竹湖片区等。本区有不少大盘，引起长沙业内外人士的强烈关注，如绿城集团在青竹湖地区的“绿城·青竹园”、双瑞在月湖旁打造了“藏珑·湖上国际社区”等，积聚了很大人气，也为业内树立了“领袖”。此外，湘江北尚、珠江花城、中铁·山语城等也各有特色，而尚未正式露面的沙河世纪城和创远·湘江壹号等千亩大盘的落子也是本区房地产的重要看点。因此可以说，2007年，随着一大批知名的本外埠开发商云集开福区，房地产开发已经步入了高速的快车道，楼市欣欣向荣，前景看好。 在开福区地产高歌猛进的背景下，其发展也存在一定的隐忧。长沙市民“南帝北丐”的意识虽在媒体呼吁和开发上宣传下，一定程度上有所缓解，但是对北城的抗拒心理始终存在，导致该区域人气始终不够旺盛；市政基础配套等还有待进一步完善，路网建设等还有深入拓展的空间；大盘的涌现会使推货量在未来一段时间内急遽增加，但成交均价也可能增幅减缓，楼市张力恐受限制。;5、竞争对手解读;绿城·青竹园;藏珑;碧桂园·威尼斯城;鹏基·诺亚山林;托斯卡纳;保利·阆峰云墅;岳麓山公馆;香格里·麓山别墅;麓山恋·迪亚溪谷;长沙跨越性腾飞，地产市场持续升温，契机显现。近年来，长沙城市发展日新月异，而从去年开始，星城地产业也开始步入狂飙突进的时代。由于历史的原因，长沙楼市成交均价在中国大城市中处于较低水平，成为“洼地”。一批有远见的发展商开始在三湘大地上逐鹿，一个绝无仅有的地产投资契机正在展现给有识之士。如今，城市的建设与地产业的勃兴息息相关，长沙力争在未来的一段时间内成为中国中部重要的区域性中心城市，因此发展潜力巨大，而由此引发的地产热潮还方兴未艾。 同质化现象严重。长沙涌现了