20100602广州亚运城营销策划方案报告汇04822562.ppt

广州亚运城项目 营销策划报告;商业秘密声明;Ⅰ.营销的基础;营销背景:;销售的压力1——[关于目标];销售的压力２——[关于价值];销售的压力２——[关于价值];销售的压力３———[关于销售]; [关于目标] 销售压力大;Ⅱ项目的营销模式;区域关键词： 地处北京北部城区，位于四环和五环之间;关键举措1：高形象，以奥运为基础建立项目价值体系 ——以“奥运”、“伟大生活”等建立项目的高度;;关键举措3：大事件，建立超越地产的影响力 ——借力政府、名流、明星，提升项目档次和影响力；;济南全运村： 项目背景——1、创新的营销模式，让客户得到充分的体验 2、政府与开发商联合，政府规划，开发商运营;关键举措1：借力城市营销提升和扩大客户层面 ——通过营销“全运经济”、“济南”提升价值和客户层面；;关键举措２：强大的事件营销，明星效应——借助体育明星，制造媒体焦点，扩大项目的影响力；;关键举措３：利用媒体渠道资源的运用 ——通过组织媒体记者看房等公关型媒体运作扩大项目影响力；;中信山语湖（佛山） 项目背景——1、地处偏远郊区，噪音污染，村屋干扰 2、市场弱，缺少参照和价格支撑;中信·山语湖以“我在亚洲的一生”作为主题形象推广。;关键举措２：较弱展示条件下的创新营销举措——在展示配套无法支撑营销的条件下，提出创新举措;关键举措３：以事件营销充分挖掘客户资源，建立渠道——以系列营销事件充分挖掘客户渠道，新、老客户两条线管理;关键举措４：与开发商品牌与资源渠道的嫁接——以一系列中信品牌营销推广活动为项目营销造势;;亚运城营销关键点;Ⅲ 项目的价值挖掘;机会一： [亚运的价值意义];亚运的联想……;2008年，北京奥运会、鸟巢;巴塞罗那奥运村;《研究一：国际型大事件对城市价值的影响》;机会二： [亚运助力广州城市升级];【定义广州】;【亚运成为推动广州城市升级理想契机】;亚运会高标准、高技术的场馆建设是广州城市文明的体现。;上海;【缺乏代言的广州】;【广州新城—强辐射力】;;【广州新城—文化旅游辐射强】;趋势：;机会三： [城市生活理想];“关于城市生活的理??，我们一直在思考…”;世博城市未来馆： 关于城市未来的可能;智慧之城，未来正在实现…;亚运城的理想： 亚运城，以智慧型城市引领未来城市生活新理想。;智慧之城的理想;项目理想1 ——智能环保型社区;[建筑] 环保科技;引入环保电动车——建立无污染的环保社区交通系统；;[居住] 环保智能;保证高品质的安防系统，缔造社区安全感 小区周边：安全防护系统、低楼层防攀爬系统，红外线报警系统 停车保安：汽车自动防盗识别系统、意外情况紧急报警系统、出入口自动识别系统 周边安防系统：在园区围墙设置主动红外对射探测器，配合布置于周边的电视监控摄像机； 电视监控系统：周界全面设防，全区无盲区和死角； 在线巡更系统： 门禁系统：一人一卡，通过门禁系统和对讲可视系统甑别业主；;项目理想2 ——智能数字化社区;数字化社区管理系统;[生活] 数字停车;[生活] 数字健康;智能数字化体验会所;项目理想3 ——智能立体化社区;自成一体的交通系统;空中连廊——立体的城市，创造了更多的邻里交往空间，同时还是会所功能的延伸。;空中园林——空中连廊拓展园林绿化空间，打造“空中绿色散步道”！;在智能数字化社区中，我们还将引入数字化停车系统、数字化电子管家、数字化远程办公系统、数字化三维虚拟购物系统、数字化健康档案系统等，以科技营造便捷、健康的未来生活方式。 ;中国●亚运城，;——不只是房子，更是一种城市的理想！ ;Ⅳ.营销的理想;以价值营销模式，建立有别于传统大盘的营销模式。;一期建立项目愿景，强化项目品牌及形象，树立项目的价值；;会;　;一、市场比较法：静态价格计算表;二、基于速度的考虑：销售速度价格修正;三、基于大盘开发的考虑：后续价格曲线走势;项目第一批推售价格约11800元/平方米（带2000元/平方米装修）；在持续的推货中涨4次价格，每次涨500元/平方米，最后一批价格约13800元/平方米（带装修），整体均价约12800元/平方米（带装修）。;已建住宅;推售次序;推售次序;推售次序;广州区域客户的小结：;调查问卷：共发出200份问卷，收回145份问卷，其中有效问卷119份，问卷有效率为59%；;客户分析的重要结论：;会;世联渠道资源优势;世联全国资源渠道的整合;信息共享 客户共享 技术共享;信息共享 客户共享 技术共享;You enjoy.;信息共享 客户共享 技术共享;总部调动全国销售渠道快速铺排：;世联珠三角资源优势;2008年1-12月代理项目超过400个 ；签约顾问项目351个 ；;1-12月世联在深圳销售金额325亿元，占比全市33%，销售面积19