海宁御江南开盘前营销策略详尽方案.pptVIP

2.推广策略 大众媒体为辅，渠道精耕为主 大众媒体计划表 媒体预算详见表格 渠道精耕 派单（赠送小礼品） 乡镇横幅 专场推介（小型产品说明会） 具体工作执行计划由销售部负责 4.形象包装 精装空中微墅 LOFT推广概念 首先要告知市场的是“墅”的概念，也就是用来住的；而“微”墅是想说面积小，带来的总价优势。 空中微墅是表面指高层里的别墅，就是说高层里也可以楼上楼下的生活。 最后通过“精装”提升项目整体品质感，是有档次的LOFT。 主要推广语 精装空中微墅 租不如买 买一层得两层 存1万抵3万震撼来袭 月供2000，得2室2厅2卫 4.98米墅式跃层 ★精装拎包入住 ★150%超高得房率 ★居家办公两相宜 主推卖点 方案一 户外 单页 网络通栏 墙体 围墙 售楼处整改——展板 ——TOD导向的新城开发 盛世钱塘 御江南 营销策略方案 2013年8月 一、市场切入点 二、项目突破口 汇报纲要 三、项目销售节奏 四、预热准备期工作事项 一、市场切入点 海宁人，城市荣誉感强 海宁的经济是嘉兴五县二区首位 ，浙江省县级市前十，入选福布斯大陆最佳商业城市 …… 海宁有中国皮革皮草服装名城 、天下奇观—海宁潮 、金庸/徐志摩/王维故居…… 也许还有很多值得骄傲的，因此大部分海宁人不会说自己是嘉兴人，大部分海宁人喜欢向杭州和上海靠拢，更多的海宁人愿意留在本地。 海宁人，投资概念在于商铺 海宁人最不缺乏从商的人，皮革、家纺、经编、太阳能……围绕这些产业所形成大大小小企业举不胜举，大量的有购房能力的人存在其中。 也因为这样的产业氛围，显得海宁的商人特别踏实；这样的商业氛围、海宁人的投资更注重实业，他们更愿意皮料、毛料、布料…… 从房地产看，虽然海宁的房价在嘉兴数一数二，但人们认为房子就是自住的，而投资就是买商铺。 对于像单身公寓和写字楼此类物业，在人们眼里是既不符合自住又不适合投资的物业。 对于这样的观念需要时间去改变，而非凭我们单个项目。 关于区位——经编园区在海宁人眼里并不成熟 经编园区，虽然经历了十多年的规划发展，仍然处于工业发展的初级阶段，没有商业氛围没有生活氛围。 城南是发展方向，与皮革城商圈和银泰商圈比，经编园区缺少了商业发展价值，本地人们并不看好，这从几个竞争项目的销售也可看出。 要想以经编园区区域的发展来吸引投资者，光凭本案一个项目，显得势单力薄。 海宁皮革城商圈 经编园区商圈 银泰城商圈 御江南的市场切入点——自住产品而非投资产品 很明显，投资在本区域并不火，即使再有包租、再有投资回报、再低的价格，外地投资客对本区域的项目来说，购买力非常有限。 因此我们吸引的是本地客群，而本地客群的购买目的大部分是用来自住。 我们要扭转以往的思路，虽然项目是40年产权，位于经编园区的单身公寓，是投资性产品，但是我们要以适合自住的概念吸引本地客群，从而扩大客群范围。 自住 ＞ 投资 二、项目突破口 项目亮点 4.98米LOFT公寓 适合自住的产品，有基础吸引自住客群 市场稀缺的产品，有机会突破销售难点 跳出竞争的亮点，区别与浙商、玖尚等竞争产品，跳出区域限制，吸引大范围客群。 但是，这样的LOFT公寓还需加上“精装”的概念。（客户在最终购房时，也可以选择不精装，自己装修。） LOFT A户型 两室两厅两卫 41.03㎡ 4.98米层高，可分隔成两层； 买41㎡，送约96㎡的超值空间； 上下双卫，主卧附带飘窗空间； 可居住可办公 LOFT C户型 三室两厅两卫 60.19㎡ 4.98米层高，可分隔成两层； 买60㎡，送约120㎡的超值空间； 上下双卫，主卧附带飘窗空间； 2层挑高客厅，气派十足 策略目的一 针对外地客群，我们可以继续强化区域潜力、投资潜力、产品升值潜力； 针对本地客群，正如市调所反映的，“投资、回报、升值、租金收益”这些都无法作为本案的卖点，而“降价、包租、回报”竞争项目都在做，继续做意义不大，效果也并不理想。我们通过LOFT这样的稀缺产品，进行概念灌输。 通过LOFT积累到一定客户时，将优惠措施落实到平层公寓，如“回购”、加上平层公寓本身的价格优势、租金收益，顺势把客户引导至平层公寓。 通过LOFT吸引目标客群，去化平层公寓 策略目的二 降低风险，扩大圈定客户的范围 如果不以“LOFT”为主卖点突破，我们也可以以“平层”公寓进行市场攻击 针对本地客群，同样无法讲投资、讲办公，我们可以强调“生活”，来吸引目标客群 但是，通过市调我们也了解到，未来本案的目标客群，并不是首次置业的小年轻，刚需，而更多的是在经编园区周边经营的小老板或者商人，他们的生活诉求点跟小年轻不一样，更多的是追求品质、追求享受。 如果要吸引这样的客群，我们要做的就是豪华的精装修平层公寓，很明显，这样无形中又增加了很大的