房地产企业四大阶段的纳税筹划与涉税风险规避_精品.ppt

6.土地增值税的计算方法及程序： （1）增值额＝销售收入总额－扣除项目金额 （2）扣除项目金额＝建造成本＋开发费用＋加计扣除额 ＋相关税金＝建造成本＋10％建造成本＋20％建造成本 ＋5.5％销售收入总额 ＝1.3×建造成本＋营业税金及附加 （3）增值率＝（增值额÷扣除项目金额）×100％ （4）选择适用税率：四档税率 （5）土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×扣除率 前提：《实施细则》规定的建造成本中不含利息支出。 * 7. 根据清算规定调整后的扣除项目的计算公式： （1）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额＝（建造成本－已计入开发成本的借款利息） ×1.3＋与转让房地产有关的税金 ＝1.3×不含息建造成本＋营业税及附加 （2）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额＝（1.25×不含息建造成本 ＋营业税及附加） ＋实际支付的利息 金融机构利息支出 ＞ 5%建造成本 据实扣除法 金融机构利息支出 ≤ 5%建造成本 比例扣除法 * 4－14、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？销售保障性住房是否应当预缴土地增值税？ （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。 财税[2006]141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发[2005]26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 * 《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》（ 国办发[2005]26号）对普通标准住宅规定的原则条件是 ： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在120平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。 经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内。 * 北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局 　　关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知 自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元，区位调整系数按照《北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表》。 享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。（京建法[2011]22号） * 北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表 * 按照《通知》规定计算，公式为： 普通标准住宅M2价格上限＝平均交易价格（18000元/平方米）×区位调整系数×1.2， 北京市享受优惠政策住房的每平米价格上限 北部地区 南部地区 四环以内 38,880 34,560 四环至五环 32,400 28,080 五环至六环 25,920 21,600 六环以外地区 17,280 财税[2010]94号：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 * （二）普通标准住宅的免税临界点： 例4—11、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2011年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，为建该楼支付土地出让金324万元，房地产开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。 * 1、收入总额：2400万； 2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）： （1）取得土地使用权金额：324万 （2）房地产开发成本：1100万 （3