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甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准规范
甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准
为规范我省住宅小区的物业管理服务,二OO七年五月三十日省建设厅和省物价局联合制定了《甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准》(甘建房[2007]187号),我省物业服务共分为四个等级,从房屋管理、共用设施设备维修养护、保洁服务、绿化养护管理等六个方面进行了规定。
一 级
(一)基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、物业管理企业应持有二级以上(含二级)资质证书。
4、物业管理企业应当建立质量管理体系,各项管理制度健全,各岗位职责明确,有具体工作标准,有落实措施和考核办法。
5、物业竣工验收、设备管理、业主资料、物业租赁、日常管理档案等建立完善的档案管理制度。并实施计算机管理。
6、建立健全财务管理制度,每年公布一次物业管理费的收支状况。
7、物业管理企业所有员工统一着装,佩戴标志,规范标准服务用语。企业经理、部门经理、应持有物业管理职业资格证书;管理人员应持有相应岗位资质证书;特种作业员工100%持有政府管理部门专业管理部门颁发的有效上岗证书。
8、按规定签定“物业管理服务合同”,在物业管理区域内的显著位置公示服务标准、收费依据和标准,服务监督电话。
9、设有服务接待中心,服务电话,实行24小时服务。急修随叫随到,其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
10、上门服务必须携带鞋套、工具包、工具垫布,服务过程中不得污染墙壁,地面及其它物品,做到工完料清场净。
11、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务,公示服务项目与收费价目。
12、采取走访业主、座谈会、电话沟通、问卷调查等多种形式,每年与50%以上业主有效沟通,每年有效投诉处理率100%。每年应进行一次满意度测评,满意率达85%以上。
13、适应业主需求,每年组织、配合开展社区文化活动二次以上。
14、物业小区按国家规定向业主收取专项维修资金专户存储,并按相关规定管理使用专项维修资金。
(二)房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,确保房屋安全,对需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的照明设施、门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。有对装修公司及装修人员登记、巡查记录,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、按有关法规政策和物业管理服务合同及业主公约的约定,对房屋及配套设施设备进行管理服务。
6、房屋外观完好、整洁,无污迹、无缺损、无杂物现象;房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓红灯按规定设置,整齐有序。房屋零修及时率95%以上、急修及时率100%;房屋零修、急修工程合格率100%。
7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
8、空调安装统一有序。
9、小区业主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
10、阳台封闭符合市容管理规定,要统一有序,规格色调一致,使用不得有碍观瞻,不超出外墙面。
(三)共用设施设备维修养护
1、有完备的设备安全运行、维修养护和卫生清洁制度并在工作场所明示。有完备的设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录和保养记录。设施设备及责任人均应配挂标识牌。
2、设备运行严格执行操作规程,无重大管理责任事故,有突发事件应急预案和处理措施、处理记录。
3、水、电、燃气、电梯、消防、监控等设备运行人员技能熟练;严格执行操作规程及保养规范。
4、定期进行消防演练,保证消防通道畅通,定期检查消防设施设备,确保随时启用。
5、对共用设施设备按运行要求定期组织巡查,定期保养,有巡查、保养记录。无跑、冒、滴、漏现象;主要阀门和阀体无锈蚀、无渗漏,开启灵活
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