川大科技·展业大厦商业运营初案.docVIP

川 大 科 技 · 展 业 大 厦 商 业 运 营 初 案 目 录 第一部分 项目的招商目标群定位 一、项目招商目标要点分析 第二部分 项目招商工作计划构思 一、项目的 SWOT分析总结 二、项目招商的全案思路 三、招商小组的组织框架形成 四、项目招商的阶段性工作 五、招商工作安排 第三部分 商管方向性建议 一、商管的作用 二、商管的工作内容 中房尺度商业运营中心 2006年1月9日第一部分 项目的招商目标群定位 一、项目招商目标要点分析 综合分析本项目所处区域现状及本项目周边写字楼的调查和分析： 在商务氛围方面，由于本项目所在的科华片区商业气氛浓厚，写字楼的商务空间旺盛。 在同类竞争方面，亚太广场、蓝色加勒比等项目与本案具有一定的同质性，尽管相互之间可以烘托出整个区域的前景，但同时也为本项目带来了更多的竞争压力。 过于专业的产业范畴限制往往会导致本项目招商目标群体的匮乏，从而影响到整个商业气候；由此必须在政策允许的条件下，项目招商凭借自己的特色和优势扩大招商目标范围，吸引更多的客户入驻。 说明：任何的项目建筑招商目标群定位均以实际招商为准，一切的安排都以租户为优先，做到租户就是上帝的服务理念灌输，一切为租户合理要求而增删服务项目。 第二部分 项目招商工作计划构思 一、项目的SWOT分析总结 本项目首先具有走低价格打市场概念，可以有效区分出周边同类竞争威胁。然后借助本项目周边分布的各类楼群进行造势，加大区域的未来发展方向渲染，从而弱化区域内商务楼群对本地块的压力。再次就是利用川大的品牌知名度宣传本项目的投资机遇，从而借势造势。最后还需要通过对项目前景的描述，更坚定入驻客户的投资信心和入驻念头。 二、项目招商的全案思路 1、借力造势，演绎川大科技。本项目具有较强的宏观面优势。区域内群楼招商进展迅速，现很多楼盘已经达到了满租，这足以证明科华片区的商业繁荣；本项目完全可以利用川大品牌做前期招商宣传为本项目造势，打出“川大科技，在科华继续演绎精彩”的口号。 2、挖掘特色，渲染商业。任何一个项目，一定具有它的特色地方，如何挖掘出项目特色并加以利用、渲染，对项目的推广和价值的提升都将起到重大的作用。科华片区近年来为商业活跃期，大量的商业楼盘如雨后春笋般冒出来，一定程度上造成相对的竞争压力。 三、招商小组的组织框架形成 本项目是川大科技产业集团的重点工程项目，项目的招商工作是该项目投资的重点，良好的招商组织，对推动招商工作起到较强的作用。 1、招商人员的构成。 招商小组需要包括有管理人员、招商策划人员和招商推广人员。根据公司目前的人力资源现状，招商策划和推广人员在未来项目的强推期应该进一步增加，尤其是项目的招商推广人员，必须具备一定的房地产知识和较强的语言表达能力。 2、商务中心办公室确定。 商务中心办公室是项目对外招商联络的形象部门，应该保持一定的独立性和艺术效果性。在项目推广的前期，由于来访人员不多，可以让销售人员行使招商推广人员的职责。 在项目后期强推期确定商务中心办公室，招商推广人员进场进行现场招商。现场招商在一定程度上更能直观的表达出项目的实际效果；在招商说服力上更胜一筹，也更方面来访人员的实地考察。 3、招商小组的职能 招商小组成员必须首先做好信息的收集和处理、项目推介宣传、租金的定位、租赁合同文本的制订、入驻企业的资信调查和入驻企业的谈判等系列工作，并协调好各部门的关系，保证项目的整体稳定。 四、项目招商的阶段性工作构思 根据项目现有的实际情况，对项目招商工作进行一定的工作计划策划。 1、项目招商的试探期（1-3月份） 项目招商的筹备期主要是对项目进行一个全案的策划和对策划方案中的系列工作进行试运行。筹备期需要完成以下工作： A、加强市场调研工作，深刻挖掘项目内涵，提炼项目的特色； B、分析讨论项目招商的整体策划方案，并确定招商工作的要点、重点和项目的定位； C、制定阶段性项目形象宣传方案和招商计划； D、筛选并统计招商广告目标群体； E、组织制作现场广告和落实招商小组成员，并布置好招商专用办公室。 F、制作完成项目招商宣传所需要的项目手册和单页广告，并投入合适的场合进行试宣传； G、搜集各类招商文本性资料； H、其他各类准备性工作。 2、项目公开期（4-6月份） A、根据前期方案，落实项目招商广告的传播； B、接洽广告、媒体，进行广告宣传合作谈判； C、接待来访求租人员； D、落实各类租赁合同等文本； E、根据实际效果制订并落实阶段性的宣传计划。 F、联系物业管理公司和各类配套设施服务型公司，并针对性的进行招商公关； G、其他各类工作。 3、项目强推期（7-9月份） A、根据前期的运行结果，及时进行招商策略的调整； B、扩大招商宣传力度，修改并落实各项广告宣传计划； C、统计各类租赁意向企业名单； D、加强各类