2017年01月23日廊坊固安华夏幸福基业·孔雀城项目案例分析.doc

2013年01月23日廊坊固安华夏幸福基业·孔雀城项目案例分析 2013-01-23 目录 一、永定河孔雀城项目案例分析 三、潮白河孔雀城项目案例分析 四、潮白河孔雀庄园项目案例分析 二、八达岭孔雀城项目案例分析 五、大运河孔雀城项目案例分析 目录 永定河孔雀城项目案例分析 1、发展历程以及运营模式的演变 2、区位信息 3、产品体系 4、客户分析 5、产品推广分析 6、对比分析 项目标签 南中轴、39公里、永定河畔原生生态小镇 ——京郊别墅小镇代表作 项目发展历程（一） 发展历程——第一阶段（常规运营） 一期：树立形象 2006年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。 市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。 二期：品牌升级 2007年，项目经历了过关—闯关—收官，顺利的完成了5个亿的销售任务，并实现了品牌升级。市场定位为 “面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅居住社区”,产品“以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋房”，净容积率大约为0.69。 三期：过滤调整 2008年，项目经历三个重要的调整，调渠道—调价格—调形象，完成销售额近4个亿、品牌进一步成熟。基 于区域现状发展成熟度情况，逐渐从郊区低密项目向新市镇过渡，产品“以6层独门独院叠拼为主，加上一定比例联排”，容积率在1.0左右。 项目发展历程（二） 发展历程——第二阶段（多盘同开）和第三阶段（联合销售） 两盘同开：快销模式初步形成 2009年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。 市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。 不断创新，双盘同开，多线同售 2010年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。 市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。 三期 四期 五期 六期 2011年以后永定河孔雀城将继续采用多盘同开模式…… 项目区域信息 项目位于固安 , 距离规划的首都二机场10公里；地铁天宫院站20公里；大兴城区28公里；南三环39公里 项目紧邻京开高速、大广高速以及106国道，同时项目有社区大巴，可以直接对接地铁天宫院站 产品信息——项目基本情况 价值洼地 改善居住 别墅生活 永定河孔雀城项目基本信息 物业类别 独栋合院（大堡）、 联排、叠拼、洋房 开发商 廊坊京御房地产开发有限公司 项目地址 固安，北京经济管理职业学院对面 物业公司 幸福基业物业服务有限公司 占地面积（平方米） 5000000 建筑面积（平方米） 5000000 绿化率 35% 开盘价格（元/㎡） 4900 现在价格（元/㎡） 12000 容积率 1.0 产权年限（年） 70 总分期（期） 预计10 开发周期 2003年8月至今 车位 大堡、台地产品1:2；阳光叠拼1:1 物业费（元/平方米/月） 别院：2.6 洋房：1.95 装修效果 毛坯 总套数（套） 10000左右 产品信息——项目分期情况 以滚动式的形式开发，丰富的产品类型，历时4年，得到6000多户业主认可 目前销售八期、均价12000元/㎡，仅剩余10多套联排，后续未定 分期 占地面积（万㎡） 产品类别 套数（套） 已售 一 15 独栋 271 联排 二 10 独合 461 院墅 联排 类独栋 三 25 独栋 1252 联排 四 20.67 大堡 878 叠拼 五 28 大堡 1206 联排 叠拼 六 32.8 大堡 1671 联排 叠拼 七 100 联排 2000多 叠拼 分期 占地面积（万㎡） 套数（套） 产品类别 面积区间（㎡） 均价 （元/㎡） 剩余套数（套） 在售 八 10 300多 联排 250~300 12000 10左右 叠拼 170~220 售完 八.1期 产品信息——项目配套分析 I. 三级综合体：固安核心区综合体、孔雀城小镇综合体、社区邻里中心综合体； II. 四条商业街：一号路、二号路、孔雀广场、大湖做出主题定位； III. 四个会所：五期健康会所、度假会所、高尔夫会所、奢华马术会所（目前四合院）； IV. 五个小镇配套：汇佳双语幼儿园、德威小学、高尔夫、解放区总医院诊所、同频次轻轨高速巴士； V. 十大公园体系：体育公园、杨树林公园、孔雀公园、运动公园、大湖公园、梦想广；场、三期公园、四期公园、五期公园，环湖公园、大广公园-图标； VI. 若干软件：物业公司、商业公司、幸福长者、旅游公司、业主合唱团、小镇魅力体系。 项目配套情况 根据客户的需求，打造生活与休闲一体的配